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近期,溫哥華房市受到外籍人士交易稅的影響,出現房地產市場劇烈的震撼。媒體也紛紛報導房市最新動態。最近一篇報導[ 溫哥華房價降了25% ]引起話題,吸引大家非常關心,甚至於憂心。澤霖透過客觀的數據以及理性的邏輯分析,提出個人的看法。

[ 溫哥華房價降了25% ] 的報導首次出現在溫哥華太陽報一篇名為 [ 溫哥華平均房價下降 ] 的文章中。隨後溫哥華各大媒體也轉發了類似的數據。報導中指出 : 大溫哥華很多地區,平均房價在8月初均有下滑,部分地區甚至相比7月下滑了25%之多。

本篇報導的作者為 Zolo 地產公司。 Zolo 是一家小型溫哥華地產經紀公司,成立於2012年,該公司資料來源來自MLS 房源網站,但是溫哥華房價降25%這個數據,沒有在該公司網站上公開,目前也沒有看到其他數據來源和實際報告。

常理來說 政府和大型地產研究機構比較 溫哥華房價,都是用類似的房子互相比較,這個數據叫 HPI 房屋價格指數。大溫哥華地產協會每個月初會定期更新。 HPI 數據比較合乎科學,舉例來說,是兩室兩衛的公寓和兩室兩衛的公寓比較。四個臥室的獨立屋和四個臥室的獨立屋比較。通過同型房屋的價格波動來分析房市價格走勢。那麼溫哥華房市 HPI 降沒降? 8月的數據還沒出來無法比較,7月比6月漲1.4%,比去年7月同比漲32.6%。在談到溫哥華房價的時候,澤霖 建議大家至少用HPI來作為依據。目前很多分析認為,BC省8月出台的海外買家新稅會對房市價格有所影響,8月的房價數據可能會出現下跌,但目前來看,8月下滑25% 發生的可能性幾乎沒有。

另一方面,根據加拿大房地產網 MLS 的數據顯示,溫哥華房市確實正在經歷一場重大調整,房地產銷售總量急速下挫。儘管8月是加拿大樓市淡季 ( 暑假 ),但相較去年同期來說,地產銷量可以用熱騰騰的烤鴨放入冰凍庫來形容。以筆者的 [ 中國新移民購屋指數 ] 來看 * ( 買賣地點 : Richmond, Vancouver West, and West Vancouver + 獨立屋 only )。今年8月1日到8月15日成交量為36戶,2015 年8月1日到8月31日成交量為212戶,今年7月1日到7月31日成交量為215戶。以半個月成交量36戶x2=72 來算. 推測今年8月總成交量大約70-80間獨立屋。也就是說這個月的列治文,溫哥華西區,西溫哥華,房地產買氣只有今年7月以及去年8月的1/3。有此看來, 外國人15% 新交易稅確實影響到大多數華人買方的購屋意願。

至於溫哥華房價到底有沒有下跌? 跌價多少? Zolo 地產公司根據 MLS 網路8月1日到8月14日資料來做為新聞來源, 個人認為並不精準, 原因如下 :

  1. 成交件數過少平均數不客觀 ( 一個月以上的成交量之平均值較合理 )。
  2. 因為15%新交易稅的原因,大量成交案件急於7月底成交,因此8月初形成大空檔。
  3. Zolo 地產公司根據8月14日的資料比較去年同期,會有3~4天的誤差. 14日的資訊因為週末以及1~2天的標準作業時間, 結果會變成2015年8月1日到8月14日vs 2016年8月1日到8月10日的不客觀數字。

為了確實瞭解8月上半月的溫哥華房價表現,澤霖在今天8/23 提供MLS 的客觀成交記錄8/01-8/15 採用筆者的[ 中國新移民購屋指數][只選出中國新移民的最愛: 列治文,溫哥華西區,西溫哥華市. 三區獨立房成交記錄] 並減去最高價以及最低價的5%. ( 超級豪宅以及無法居住的代拆老舊房).

詳情如下 :

2015 年8月1日到8月31日[ 中國新移民購屋指數] 共成交212 件物業減去20 件( Top 5%+Bottom 5% )=192 件. 成交總金額$ 444,569,547 除以192 等於$ 2,315,466.

2016 年7月1日到7月31日[ 中國新移民購屋指數] 共成交215 件物業減去20 件( Top 5%+Bottom 5% )=195 件. 成交總金額$ 528,660,619 除以195 等於$ 2,711,080.

2016 年8月1日到8月15日[ 中國新移民購屋指數] 共成交36 件物業減去4 件( Top 5%+Bottom 5% )=32 件. 成交總金額$ 91,968,571除以32 等於$ 2,874,017.

基於客觀的分析,澤霖認為15%外國人房地產交易稅的影響,目前只有反應在成交量而不是在成交價。雖然未來大溫哥華有可能漸漸變成平衡市場或是買方市場,但是目前為止,大溫哥華房價還是很穩定的。這幾天來,筆者接到數十通客戶來電,詢問對大溫哥華房地產市場的憂慮,進而筆者覺得應該提出一份客觀分析與讀者分享,唯有透過正確的資料,才能得到有效的結論和買賣策略。以上淺見 如果您認同 請不吝分享。感謝。

作者 大溫哥華房地產經紀人 蔡 澤霖 778.384.0601


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