如何在大溫哥華投資舊屋改造

大溫哥華房地產投資市場中,如何投資舊屋改造才能贏得利潤最大化?這是令許多朋友關注的話題。
關於_翻新舊屋改造 “選房源” 是最重要的一個環節。
第一個因素,首先要選好位置。假如區域選擇好了,區域非常熱門,光光是土地價值就漲幅很大,這是實現利潤最大化的前提條件。強調的是Location,Location and Location,位置至關重要,做翻新改造也同樣道理。房子所在的區域是成長性很好的區域,就有很大的獲利空間。對於有翻新潛力、推倒翻建的熱區的房子,持有出租養房也是一種很好的投資方式。
翻新或翻建成本控制很關鍵。
成本控制有兩種做法,一種就是打包的做法,比較不會突破預算。

另一種就是收一定比例的管理費的做法,按施工成本的百分比。
關於推倒重建,強調的也是區域選擇,賣掉新房的價格減去買地和蓋房的價格之後有可觀的利潤才可以去做。所以必須先瞭解當地新房的成交價格而不是屋主要價.
大家首先一定要先核算,最終預期賣到多少錢?施工成本、設計及其他費用減去買地的費用,能有可觀的利潤空間。原則上,投資回報不可以低於現金投資回報的25%,換言之投資100萬,一年後投資回報期望值是25萬。
另外,投資人要聽取專業人士的建議:翻新改建項目要把握當代流行趨勢。設計觀念很關鍵,房子的設計一定要迎合大部份買主的設計觀念。老房子選好後想做 翻新改造要找兩類人,一類是建築設計師,設計師的任務是設計出一個科學合理、實用美觀的方案。另一類是要找一位當地資深的地產經紀,地產經紀的任務是確認設計師的方案是否適合當前市場的需求。建築設計師必須與對市場認知很強的地產經紀配合,這樣設計翻新出的房子才能賣出好價格。
筆者建議投資舊屋改造 “三點選房原則”,用來降低投資風險。
第一個原則——舊房子面積要大。減少大面積擴建 降低施工成本,增加利潤空間。

第二個原則——最好是兩層樓房型,雙車庫或三車庫的房子更好。加蓋車庫會投入很多預算,投資回報不划算。

第三個原則——要能創造出空間。大部分舊房子天花板不夠高,有9呎高的房子優先考慮,9呎高會有機會創造更大的空間感,如設計旋轉樓梯、挑高大堂屋頂等等,開放式設計是一種現代流行趨勢。
每年大溫哥華的春天房市都很旺,去年溫哥華冬天房市也不冷,筆者提供三個潛力區域. 以做參考:
第一個潛力區域 : 高貴林西區及中央區 Como Lake 附近。本區緊臨北本拿比但地價低北本拿三成左右,極有老房屋投資翻建潛力,而且位於高貴林的公立高中 Dr. Charles Best 排名媲美溫哥華西區頂尖名校。
第二個潛力區 : Port Moody. 這個區域風景優美 依山傍水,向來是溫哥華本地專業人士及白領退休的首選。到溫哥華市中心不需過橋.大大減低塞車的可能性。
第三個潛力區域 : 本拿比。雖然目前本拿比房價已經連續好幾年上漲. 但是未來多項 BC 省大型建設很多都在本拿比市. 如 北本拿比 Brentwood Mall Redevelopment, 本拿比東北角的 Lougheed Mall Redevelopment ( 新建面積將接近 Metrotown Centre Mall ).
作者 大溫哥華房地產經紀人 蔡 澤霖 778.384.0601