別為了買房,卻變成溫哥華房奴

這幾年, 如果想要在大溫哥華購屋,對剛剛工作的年輕人來說,是一個非常沉重的負擔。有時候, 我們換個角度思想, 先放下房地產投資報酬率的精打細算,從自己的需求出發,經營一個可以過好生活的家,或許這才是購屋自住的主要選擇。 小朋友接下來就快放暑假了,許多家庭都忙著打掃,想要給小朋友一個乾淨清爽的環境,也要讓家人相聚時,增添溫暖歡樂的氣氛。 在加拿大這個新的土地上,一個家對我們來說,有時不在於房子多麼豪華、地點是否位居交通要衝,個人認為.重要的是,可以讓所有的家人聚在一起,歡歡喜喜的共度。平時, 當我們談起房地產投資時,關鍵要素總是「Location, Location and Location」,結果, 我們都知道, 在溫哥華西區,土地 33x125 的新房子,現在一戶至少有250萬身價。看在大多數薪水族眼中,只能望屋興嘆,估算一輩子也買不起一間房子。 在大溫哥華地區, 如果我們把買房的目標,設定在「快速增值的精華地段房地產」,但是這個目標不是每個人都可達成,或是難度非常高。但若我們把買屋的目標,調整為「符合自己生活所需、可負擔得起、讓家人幸福生活的空間。」相信,每個人都有實現這個夢想的機會。 生活需求,高於房地產增值。 如果把房子的價值,定位在「家人相處的空間」,重要的是,屋子裡的人如何相處、如何互動,那麼房地產的增值潛力,就不是最主要的考量重點。即使是一間距離市中心較遠的簡樸老屋,或是租來的房子,只要乾淨、整潔,家人每天和樂融融,就是一個好房子。畢竟" 一寸光陰一寸金. 寸金難買寸光陰". 與家人相處的時間也是我們重要的寶啊 ! 我身邊有一些朋友,他們在大溫哥華地區買屋的考量各有不同。有一個朋友為了方便每天上班與孩子教育,選擇住在溫哥華西區,但因為購屋預算有限,只能找老公寓。為了節省預算,他上網蒐集資訊、自行規劃、設計,再逛遍 Home Depot, Ikea and Rona,自己動手完成大部分傢俱,只有廚房管線更新找專業水電工協助。完成後許多朋友去他家參觀,都很羨慕他的室內空間規劃以及傢俱擺設,他也很得意。他說,自己動手做,對家的感覺更深了,有了成功經驗後,現在他也成了其他朋友裝修房子的好幫手。 另外有一個新移民家庭,則為了要有自己的寬闊花園,選擇在高貴林西區購屋。雖然每天要多花一些通勤時間到溫哥華市中心上班,但較大的居住空間、孩子可以自在地跑跳,周末還可盡情的種花蒔草,讓她很開心。她老公也說,有一個笑咪咪的媽媽,全家都快樂。 還有一個本地土生土長的朋友,他選擇在本拿比當租屋一族。他說,在本拿比租屋比買屋便宜,把買屋的錢省下來,每年全家度假一次,這六 七年他們全家早已遊遍 亞洲, 美國以及歐洲大陸。豐富的家庭旅遊經驗,讓我們都覺得很溫馨。 對他們來說,購屋的選擇,不在於房子會不會增值,是不是豪宅,而是,房子是否符合家人對生活的期待。...

倫敦 舊金山 溫哥華

30 年前,1986 年的溫哥華世界博覽會,全世界開始注意到這一個位於加拿大西海岸的城市,6 年前,2010年冬季奧運會,溫哥華再一次展翅高飛,再加上被評選為世界最適宜居住的城市之一,全世界的人們了解到溫哥華的存在。溫哥華的治安良好以及好山好水,吸引了大量的國際投資者特別是亞洲新移民,但如果溫哥華位於槍械氾濫的美國,就沒有那麼理想了,如果是在正在辦奧運會的巴西,那就更不用說了。 溫哥華是目前最貴的房地產市場之一,正如之前紐約客 New Yorker 雜誌中所說的,這一切是因為房地產投資全球化的趨勢,報導認為, 溫哥華的高房價和溫哥華本地經濟關連可能不大。近年來,南美洲的委內瑞拉以及阿根廷政治動盪導致拉丁美洲的大量資金湧入美國邁阿密,使這個城市從 2008 房地產泡沫中快速復蘇,並掀起建設熱潮,英國倫敦高房價的推力和中東以及南歐的不穩定狀態緊密相連,而溫哥華,富裕的中國人誰不想在這裡有一套自己的房子,以便退休後可以遊山玩水享受優越的自然環境。 但是,一個家庭平均收入只有7萬加元左右的城市,其獨立屋價格卻要賣到數百萬加元,普通公寓也要賣五六十萬加元,這確實很難從本地的經濟因素去解釋為什麼。卑詩大學都市計畫研究所 UBC 最近提出例如溫哥華此類高房價城市的研究。從研究中發現少數城市的住房價格急劇上升,常常就是因為新進的高收入者往往聚居在一起,隨著時間推移,富裕的地點變得更富裕。特別的是,溫哥華,不是紐約和倫敦這樣大型金融城市,也沒有法國巴黎和意大利米蘭這樣的文化魅力。相反,溫哥華的突出之處在於其舒適性和安全性,是亞洲投資者為了規避原居地的風險而購買房產的避險城市。現在中國富人都在尋找可以存放資產並感到安心的地方。避險城市提供了穩定的社會和政治,而溫哥華這裡還提供了最佳的自然資源以及空氣品質,再加上,溫哥華提供了獨特的多元文化寬容度。 都市計畫研究所的研究人員發現,近年來加州舊金山的房價也增長很快,舊金山是一個很類似溫哥華的城市,有著很美的自然環境、氣候宜人、多元性的文化,還有繁榮的港口。並且,舊金山和溫哥華一樣都有著另一個因素,就是城市土地不大。溫哥華的發展潛力受到北部陡峭山區的限制,這決定了有限的土地供應。正所謂 : 物以稀為貴,"有限的土地面積",對房地產投資者有著很強的吸引力。 以標準理論來說 , 一個城市如果家庭平均收入和房價比例失調,往往意味著房地產泡沫的可能性,但在溫哥華,這個理論變得更有彈性更有趣。過去10 年間,房地產投資市場全球化是一個趨勢,而大溫哥華就在這個趨勢的最中心點。最新的房地產分析報告也發現,溫哥華的房地產市場不能只看本地的經濟數字,也要密切關心中國的經濟景氣。近20年來, 大溫哥華的房市有來自香港,台灣, 韓國,中國...大量的房地產投資,當然,對已有房地產的屋主來說是好消息,看到了自己房子價值年年高漲,也為城市增加了稅收,相對的,對於更多剛剛要踏入社會工作的本地年輕人來說,擁有一個家變得越來越辛苦,越來越高不可攀。人世間有時真的很難做到 兩全其美 面面俱到啊! 作者 大溫哥華房地產經紀人 蔡 澤霖 778.384.0601

想當房東? 注意投資五大誤區.

以目前世界的經濟不穩定情勢,傳統投資工具回報率一般都不高,一年期的定期存款年利率不到2%,相對來說,投資於大溫哥華出租房地產雖然能拿到不錯的回報率( 大約是3%~5%),但大家在做出決定之前要仔細評估,因為,投資大溫哥華出租用房地產,這是一項耗時、費錢而且專業的投資,有不少投資者都在這上面栽了跟頭。 有鑑於此,筆者建議大家先別急著去找合適的房源,行動之前要記住下面一些常見的誤區並且做一番功課。 誤區一:把低房價交易當作好交易。 誠然,你能以極低的價格買到一些房子,不過這並不意味著你就能把這些房子租出去。偏僻地區的住宅不但對買房者毫無吸引力,大溫哥華租客們同樣對這類房子不感興趣。這個道理適用於那些不受青睞的房產或是位於不太好的學區的房子。 誤區二:忽略了關鍵出租成本。 單單知道了可能獲得的租金回報還不夠。買房前,你還要考慮到房地產稅金和維護房子的花銷以及你持有房產的各項成本(房屋稅, 管理費..)。然後算上你期望獲得的回報(如果將來想要變賣,還要加上更多的交易費用)。只有這樣你才能算出你能投資什麼樣的房子。 誤區三:忘記了時間就是金錢。 在大溫哥華房地產投資上,時間是你最大的敵人。筆者一位專門投資南本拿比,出租用房地產的朋友,他的座右銘是 "如果房子空置沒有人住, 不管這時候你是在粉刷房子還是在等待招新租客,你就是在虧錢"。如果你在秋季買下一套房子卻等到春季才裝修完,那麼你也在虧錢。從經濟上來看,接受較低的租金比等一個願意付高價的租客或許更划算。 誤區四:以為能坐等租金自己飛進口袋來。 其實一旦你做了房東先生或者是房東小姐,你就成了一個正職的房租催討者。就像買房子的人可能付不起貸款一樣,租房子的人也可能丟掉工作然後無法付房租。在加拿大, 請房客搬家可能需要幾週時間,有些租客還會因為心懷不滿而破壞房子,雖然房東手上有半個月押金,但是,有時根本不夠付粉刷牆面的費用。你務必需要仔細甄選租客,千萬不可大意。 誤區五:低估加拿大維修房屋的人工成本。 跟所有擁有溫哥華住宅的人一樣,身為房東的你將面臨大量的房屋維修工作。在你換新那個舊冰箱之後,可能會發現後面牆角已經腐爛或是發霉了。出租房屋的地毯通常每5~7年就必須更換一次,而且每次更換租客時,你可能都必須重新刷一遍房子。筆者建議留出6個月的租金以備需要重大維修時使用。 以上幾點建議,只是筆者對投資出租房地產有興趣的朋友心得分享與提醒。當然我也曾聽聞非常友好的房東與房客的關係,例如住在UBC的房東陳小姐說,即將畢業的國際學生租客搬家前不僅把家裡打掃得一塵不染,搬遷後還送房東陳小姐一束花,讓人覺得十分貼心。總而言之, 畢竟買房地產是一輩子最重要的投資,大家還是小心謹慎, 不怕一萬,只怕萬一為宜. 如果讀者對以上文章認同, 您可能對下列連接文章也有興趣 : 三個房地產投資風險管理觀念 作者 大溫哥華房地產經紀人 蔡 澤霖 778.384.0601

溫哥華買地自蓋房屋_成功的必要關鍵

去年有一位台灣來的新移民朋友 移民到加拿大之前是在台中建築事務所的資深建築師, 詢問筆者有關如果想在大溫哥華從事房地產小型開發的相關問題 以下為整理後的重點 : 以下幾項建議為一個小型建築開發案成功的必要關鍵 : 1. 好的地段:Location,Location and Location! 好的位置是成功的一半,無論如何一定要考慮到日後銷售時的被接受度,切勿一味只在乎土地的購入成本。尤其要注意到大溫哥華地區 土地區域規畫 Zoning 及開發的規定,是否有新的馬路規畫、水管、排汙管道的布建等等,另外如容積率、可建築面積、建築高度等,也都需要加以瞭解,稍有不慎,得不償失。 2. 出眾的外型和格局設計:聘請傑出的建築師設計屋型和內部格局,這個荷包是不能省的。一般在設計上,仍應要合理及滿足大眾需求與符合時代潮流,像內外牆的顏色、房間的基本數量、分租的使用性、中式廚房等,尤其在大溫哥華地區華人較多的地點,「風水」的考慮仍是不容小覷。 3. 成功的成本控制:土地成本、丈量費、設計費、建照申請相關費用( 溫哥華. 本拿比.高貴林及列治文相關費用都不一樣 )、建築成本、市政府徵收的開發附加費、借貸利息等等,均需在購買前做好完善的成本評估,並記得計入軟成本及一定比率的誤差值,以免開工後,被一再超出的費用嚇到措手不及。 4. 人的因素是基本磐石 ! 建立默契十足的營建團隊:營建過程最重要的莫過於施工日期的控制、施工材料和品質的保證等,優質的溫哥華營建商不會欺瞞建商,使用劣質的產品,偷工減料,含混其中,圖利自己;或延宕施工,以增加施工費用* ( 收尾的工程才是費工夫 )。適時的監工對身為建商的您是必要的 ( 最好自己要瞭解每個環節 ),透過良好的溝通,才可確保營建的品質,絕不能偷懶。 5. 出色的室內設計:在環環相扣的新屋起建過程中,軟體的設計是最能觸動買家的心,也是提升整間屋子價值的最後一個環扣。聘請專業的溫哥華設計師做 Staging,營造出屋宇的溫馨與幸福之感,更能增加大溫哥華地區買家的想像空間。 做一位自營建商不容易,也許你未移民前就是營建商,對台灣或中國建築流程早已熟稔,但是在加拿大蓋房子最終還是要留意這裡的建築相關法規、新屋保證計畫、稅務規畫;尤其是建築中的保險,例如第三責任險、建築工人意外險、材料竊盜險、火險等,對自己也有一份保障。 筆者誠摯建議...

聊聊新移民買房的熱潮

加拿大是個保守,人際關係以保持距離為上策的國家。加拿大本地人在衡量社區居住品質時,「新移民鄰居增加,因為各國風土人情不一,原本的居住環境就容易被改變」此一先入為主的想法仍是當下許多本地加拿大人的掛念。 近年來,新移民到大溫哥華買房的熱潮,對於本地房地產相關的各行各業來說,當然是舉雙手歡迎。但是若對一般本地加拿大人做全面的問卷調查,就會發現他們多半憂心。大概就像90年代美國人擔心日本人大舉入侵美國,把紐約帝國大廈買下的情緒一樣,在對於外來文化(特別是生活習慣差異很大的中國風俗)對近年來更趨保守的加拿大白人來說,這樣的文化抗拒感更強烈。 但是,若要說那是因為加拿大本地人對中國人沒好感,所以才會如此反應,其實也不盡然。飆高的房價才是關鍵的問題。目前在溫哥華西區,西溫以及列治文超過三百萬以上的房地產,購屋比例以中國新移民為大宗,上個月筆者在溫哥華西區一間中古的獨立屋上市出售,上市才三天 我們收到八個出價單offer,從買方的姓氏來看,應該都是中國大陸的移民,我與我的賣方客戶,對此現象早已視作目前大溫哥華的”正常"現象。此一現象在加拿大百年未見,在加拿大本地人的心中,會有一種「為什麼政府還不限制外國人買房」的問號。總而言之,就是隱隱的存在一股威脅感,擔心外國人透過置產入侵楓葉國。 因為2010溫哥華冬季奧運會的成功,溫哥華科博館的冬奧村一帶興建起許多的高層大樓,這6年來成為新移民置產的目標。這些高樓都蓋得富有現代感,很受到本地專業人士的歡迎。然而,這兩三年來,在這樣的高樓住宅內,卻頻傳居民之間文化對立的冷戰。例如網路上常出現居民貼文抱怨,在大樓的公共交流空間 Party Room,時有出現住戶帶親友團過度喧嘩的狀況。甚至在垃圾資源回收分類區內,常常發現大統華超市塑膠袋內包裝著廚餘的情形。讓住戶感嘆自己明明住在溫哥華,卻像是搬到了中國,居民多次向管委會反應,希望新移民能夠入境隨俗,融入本地的生活文化。 亞洲新移民的加拿大購屋潮,看來不僅考驗著我們新移民的眼光與房地產市場判斷力,也帶給加拿大這個美麗國家一個矛盾的思考課題:一邊希望觀光立國或藉由新移民的力量解決經濟問題,一邊卻又要接受外來文化帶給自身的改變與衝擊。 筆者個人認為, 當初決定移民加拿大是每個新移民人生中的重大決定, 需要很大的勇氣和堅持。移民並非只是居住地的改變,更是文化, 社會地位與生活習慣的巨大改變。在這改變過程中,新移民必須面對不同的挑戰與適應。很難在短時間完全適應加拿大的生活,需要有一段適應期,調適期間內絕對需要本地人的協助與體諒。對加拿大來說,亞洲新移民的移入已是一股無法改變的浪潮,應該抱持開放的態度接納新移民,協助他們盡快適應在加拿大的生活,成為加拿大社會的一份子,進而對加拿大社會有所貢獻。 作者 大溫哥華房地產經紀人 蔡 澤霖 778.384.0601

溫哥華房價與畢卡索

我們新移民在大溫哥華生活,近十年來新聞媒體以及學者專家年年都在談論溫哥華房地產泡沫,但你知道你的房子目前2016年實際價值多少錢嗎?筆者的見解是 " 買方願意支付的最高價就是它的價值 "。 全球各地都在頻頻上演各種天價事件。 雖然因為許多負面的新聞,以及導致近期溫哥華房地產市場出現停頓狀態。但是在本月初溫哥華豪宅區 Point Grey 也照樣成交了全國頂尖豪宅房價,一千六百萬加幣的海景大宅。還有在西洋藝術品拍賣市場,畢卡索油畫《阿爾及爾的女人》去年在倫敦拍出了2億美金的天價,打破世界拍賣價格記錄。 我們有自由市場觀念的人都認同,資本市場中大部分商品是可以自由定價的,前提是只要明碼標價有人買賣,雙方就應該履約。特別對藝術品買賣,那些願意付最高價的人就是“志在必得買家”。可能多數人並不太關注這類少數買家,但他們在資產交易 ( 甚至溫哥華房地產市場 )中的角色非常非常重要。為什麼?因為 志在必得買家不僅決定了價格水平,而且決定了同類產品成交價格和比較性。志在必得買家的行為,以及買者的競爭程度,幾乎能夠決定每一個投資資產的短期價格。 想像一下溫哥華房地產市場拍賣行的景象,流光溢彩的大廳坐滿了拿著號牌的競標者。全球最富有的一群人正在競拍溫哥華海景大宅。隨著叫價的不斷升高,舉起的競拍號牌逐漸減少。很快,就剩兩位你來我往地加價競拍。最後,終於以一千六百萬加幣一錘定音。而這位富豪也就成為了這豪房的志在必得買家。而這個例子就涵蓋了市場中自由定價的兩個重要因素。首先,志在必得買家的最後叫價就是商品的最終價格;其次,競爭的激烈程度決定價格能抬到多高。 那現在換一下場景,想像一下倫敦藝術品拍賣會。如果這位畢卡索的狂熱收藏家沒有出現在競拍現場,那這幅 《阿爾及爾的女人》還會賣出2億多美元的價格嗎?如果沒有他,那位第二低的競價者可能就取而代之成為了志在必得買家,而賣出價格也相對低很多。 我們可以說,商品價格是由兩個主要因素決定:1 志在必得買主所願意支付的最高金額,2 狂熱買家的競爭程度。自由定價不僅發生在藝術品市場,而且也包括了我們所在的加拿大房地產市場。近十年來,大溫哥華房地產資訊顯示,大部分來自中國的志在必得買家以及他們的競爭者 ( 美國,中東 ... ) 正是不斷推高大溫哥華房地產價格的推手。 雖然,自從8月2日起的 導致大溫哥華房地產市場成交量出現冷卻狀態,筆者仍然堅信 " 一間房子只需要一位志在必得的買家". 好的房子不用怕找不到好買家以及賣出好價格。即使房地產市場不如前半年,房地產經紀人更努力與屋主同心協力,將房屋的缺點盡可能排除,並且針對正處於潛伏期的志在必得買家,採取重點式的媒體行銷,筆者相信 只要有心 沒有無法成交的房子,也就是如古代賢人說的 " 人勤地不懶...

三個房地產投資風險管理觀念

我們生活在大溫哥華地區,不管大家是投資溫哥華還是本拿比,或是高貴林。每一個人都希望從房地產投資中賺錢,也常聽到許多周邊朋友在房地產投資中賺到錢的例子,但是,要如何在房地產投資中真正賺到錢的有效方法,卻常常是霧裡看花。 大多數房地產買方所能接觸到的資訊,通常是一些市場房價趨勢的分析、房地產景氣指標的推測,這些房地產資訊,對於大多數投資人而言,常常透露了一個訊息,就是 "你必須為自己負責",至於要如何判斷?以及大溫哥華房地產真正的機會與風險何在?卻很少討論。 造成這種現象的原因有二:一是真正獲利者不會將獲利方法輕易明講;二是這些資訊通常由房屋銷售公司所提供,他們的目的是希望買家快速進場,參與買賣。 以目前大溫哥華的房地產現況,筆者認為,基本上,只要瞭解以下三個房地產投資風險管理,投資溫哥華房地產即可維持保本,並且隨著時間延伸,進而產生可觀的利潤。 第一個觀念:了解投資大溫哥華房地產的真正風險 實際上,投資大溫哥華房地產是沒有太高風險的,因為加拿大政治安定,社會民主,名列富有移民的最佳移民選擇多年。 房地產投資的變數只有一個「時間」。換句話說,只要能夠克服時間的壓力,購買房地產,必定獲利。這點,不需解釋,我們只要去問周圍的投資成功者,只要是沒有向銀行借錢投資房地產,他們購買不動產的經驗,是否獲利?他們的答案百分之九十以上是肯定的! 第二個觀念:如果投資房地產沒有風險 為什麼有人會賠錢? 賠錢原因只有一個,他們克服不了「時間」障礙,有的人購買房地產是希望在短期內快速出售獲利;有的人是借錢購買房地產,時間到了,不得不出售;有的人是與人合夥,因意見不一必須忍痛處理;有的人是因生活環境改變(包括工作地點改變,回流台灣,夫妻離異 ..),而不得不忍痛處理,不論原因如何,都是因為時間壓力不得不出售而只好認賠出場。 因為有時間壓力,所以必須與時間對賭,此時,他所賭博的對象已不是房地產,而是時間。與時間對賭就有巨大的時間壓力,進一步產生對屋主不公平的售出價格。 第三個觀念:尋找具有相對稀少性的房地產 今年從夏季開始,大溫哥華房地產市場,基本上是供過於求的,但是,因為大溫哥華房地產具有極強的「區位, 地段」(location)特性,因此,如果目前要投資,應該要尋找具有「優越特殊性」的產品。 例如,現在利率較低,許多有錢的建築商爭相搶購 高貴林西區 ( Evergreen Line )及 北溫 ( 未來工作機會將大量增加 ) 的標準建地 ( 50x120 以上 );其實都是在說明一種現象,就是,如果要克服「時間」風險,就必須選擇具有「相對稀少性」的產品。 矛盾的是,建築商及開發商都是能承擔較大時間風險的人,卻都選擇相對稀少的產品,而大部分比較不能承擔時間風險的投資人,卻還去選擇那些供過於求的產品,以目前的市場看來,自然不易獲得安穩獲利的絕對保障。 如果讀者對以上文章認同, 您可能對下列連接文章也有興趣 : 人勤地不懶 收成糧倉滿 作者 大溫哥華房地產經紀人 蔡 澤霖 778.384.0601

如何在大溫哥華投資舊屋改造

大溫哥華房地產投資市場中,如何投資舊屋改造才能贏得利潤最大化?這是令許多朋友關注的話題。 關於_翻新舊屋改造 “選房源” 是最重要的一個環節。 第一個因素,首先要選好位置。假如區域選擇好了,區域非常熱門,光光是土地價值就漲幅很大,這是實現利潤最大化的前提條件。強調的是Location,Location and Location,位置至關重要,做翻新改造也同樣道理。房子所在的區域是成長性很好的區域,就有很大的獲利空間。對於有翻新潛力、推倒翻建的熱區的房子,持有出租養房也是一種很好的投資方式。 翻新或翻建成本控制很關鍵。 成本控制有兩種做法,一種就是打包的做法,比較不會突破預算。 另一種就是收一定比例的管理費的做法,按施工成本的百分比。 關於推倒重建,強調的也是區域選擇,賣掉新房的價格減去買地和蓋房的價格之後有可觀的利潤才可以去做。所以必須先瞭解當地新房的成交價格而不是屋主要價. 大家首先一定要先核算,最終預期賣到多少錢?施工成本、設計及其他費用減去買地的費用,能有可觀的利潤空間。原則上,投資回報不可以低於現金投資回報的25%,換言之投資100萬,一年後投資回報期望值是25萬。 另外,投資人要聽取專業人士的建議:翻新改建項目要把握當代流行趨勢。設計觀念很關鍵,房子的設計一定要迎合大部份買主的設計觀念。老房子選好後想做 翻新改造要找兩類人,一類是建築設計師,設計師的任務是設計出一個科學合理、實用美觀的方案。另一類是要找一位當地資深的地產經紀,地產經紀的任務是確認設計師的方案是否適合當前市場的需求。建築設計師必須與對市場認知很強的地產經紀配合,這樣設計翻新出的房子才能賣出好價格。 筆者建議投資舊屋改造 “三點選房原則”,用來降低投資風險。 第一個原則——舊房子面積要大。減少大面積擴建 降低施工成本,增加利潤空間。 第二個原則——最好是兩層樓房型,雙車庫或三車庫的房子更好。加蓋車庫會投入很多預算,投資回報不划算。 第三個原則——要能創造出空間。大部分舊房子天花板不夠高,有9呎高的房子優先考慮,9呎高會有機會創造更大的空間感,如設計旋轉樓梯、挑高大堂屋頂等等,開放式設計是一種現代流行趨勢。 每年大溫哥華的春天房市都很旺,去年溫哥華冬天房市也不冷,筆者提供三個潛力區域. 以做參考: 第一個潛力區域 : 高貴林西區及中央區 Como Lake 附近。本區緊臨北本拿比但地價低北本拿三成左右,極有老房屋投資翻建潛力,而且位於高貴林的公立高中 Dr. Charles Best 排名媲美溫哥華西區頂尖名校。 第二個潛力區 : Port Moody. 這個區域風景優美 依山傍水,向來是溫哥華本地專業人士及白領退休的首選。到溫哥華市中心不需過橋.大大減低塞車的可能性。 第三個潛力區域 : 本拿比。雖然目前本拿比房價已經連續好幾年上漲. 但是未來多項 BC 省大型建設很多都在本拿比市. 如...

青春小鳥一去不回來

大家非常關心大溫哥華房地產嗎?最關心的是哪一件事。我想,應該是「房價」吧!有房子的朋友關心房價,希望房價漲,跌了心裡不開心,沒有房子的朋友也關心房價,希望房價下跌,最好能夠買在最低點。因此近期很多溫哥華房地產的文章,重點都放在溫哥華房價的漲跌,只關心眼前溫哥華房價的上上下下,而忽略了擁有房地產的真正功能。 當然,我們每個人買房子都有不同的原因,包括自住、轉賣、出租,這是以房地產投資的觀點來看。回到房地產的使用面,不管是轉賣或出租,終究房子是提供生活的基本需求。就如同手機是拿來打電話以及上網的,車子是用來開的,撇開古董車會增值的例外不談,手機和車子幾乎注定一使用就開始折價,很少人會去討論手機、車子什麼時候是最低價,尤其手機大多數是買剛上市最貴的時候,等到下一代出來時,舊的型號退流行,就算折價也沒人肯買了。 那房子呢?我們天天都要住,都市人口越來越多,但是溫哥華土地越來越少。當然,手機、車子跟房子價格有很大的差異,但是房屋每天都要居住,使用率是百分之一百。既然房子是拿來住的,使用面應該比收益面重要,尤其是買房自住的人,如果只在乎房價,想要買到最低點,等待的光陰中,可能失去這三年~五年的居住品質,大家都知道青春的小鳥是一去不回頭的! 有很多要買房自住的朋友,早就有購屋的打算跟規劃,錢也都存好了,但畢竟現在正值大溫哥華房地產的震盪期,買房可能會有下跌風險,很多朋友覺得應該再等等。是的,這樣的想法也對,我也認同。但是大溫哥華房價目前正處於整理期,未來房價不是跌就是漲,通常房價最低點總是不經意的來臨,等到房價指數又向上移動時,我們才發現錯失良機,永遠在等最低點的人是很難買到房子的。常常錯過了好時機而懊惱,看看我們周遭,一定有這樣的朋友,在 2008 金融危機時,溫哥華房價下跌過程中說要進場買房子,直到 2009 房價開始上漲了才後悔,反觀現在溫哥華房市又開始有些談判空間,2008, 2009 的歷史會不會重演呢? 是的,現在買房自住的人的確有可能帳面上會賠錢,但以後起碼可以自住不需要付租金幫房東繳貸款。未來當換屋族,那是用房價換房價,如果未來還是首購族,就是要用現金換未來房價,如果加幣長期貶值剩下七成,再加上通貨膨脹,那要追上未來的房價就很辛苦了。 有些精打細算的女孩子會逛街挑喜歡的衣服,想等到換季便宜的時候再買回來穿,有時候運氣好之前喜歡的衣服還在也買到便宜,那可是非常的幸運,大多時候好看的衣服早就被人買走,只能徒留遺憾在心裡。現在大溫哥華的房地產價格正在適度調整,當然,要等等也非常合情合理,但是筆者真切認為 : 真正好的房子是不會等人的。 或許大家一起想一想,究竟是買到最便宜比較重要?還是住的喜歡比較重要? 太陽下山明早依舊爬上來 花兒謝了明天還是一樣的開 我的青春一去無影踪 我的青春小鳥一去不回來 我的青春小鳥一去不回來 作者 大溫哥華房地產經紀人 蔡 澤霖 778.384.0601

今天,溫哥華房價降了嗎?

大溫哥華房地產資訊網 . Alan's Vancouver Home 近期,溫哥華房市受到外籍人士交易稅的影響,出現房地產市場劇烈的震撼。媒體也紛紛報導房市最新動態。最近一篇報導引起話題,吸引大家非常關心,甚至於憂心。澤霖透過客觀的數據以及理性的邏輯分析,提出個人的看法。 的報導首次出現在溫哥華太陽報一篇名為 的文章中。隨後溫哥華各大媒體也轉發了類似的數據。報導中指出 : 大溫哥華很多地區,平均房價在8月初均有下滑,部分地區甚至相比7月下滑了25%之多。 本篇報導的作者為 Zolo 地產公司。 Zolo 是一家小型溫哥華地產經紀公司,成立於2012年,該公司資料來源來自MLS 房源網站,但是溫哥華房價降25%這個數據,沒有在該公司網站上公開,目前也沒有看到其他數據來源和實際報告。 常理來說 政府和大型地產研究機構比較 溫哥華房價,都是用類似的房子互相比較,這個數據叫 HPI 房屋價格指數。大溫哥華地產協會每個月初會定期更新。 HPI 數據比較合乎科學,舉例來說,是兩室兩衛的公寓和兩室兩衛的公寓比較。四個臥室的獨立屋和四個臥室的獨立屋比較。通過同型房屋的價格波動來分析房市價格走勢。那麼溫哥華房市 HPI 降沒降? 8月的數據還沒出來無法比較,7月比6月漲1.4%,比去年7月同比漲32.6%。在談到溫哥華房價的時候,澤霖 建議大家至少用HPI來作為依據。目前很多分析認為,BC省8月出台的海外買家新稅會對房市價格有所影響,8月的房價數據可能會出現下跌,但目前來看,8月下滑25% 發生的可能性幾乎沒有。 另一方面,根據加拿大房地產網 MLS 的數據顯示,溫哥華房市確實正在經歷一場重大調整,房地產銷售總量急速下挫。儘管8月是加拿大樓市淡季 (...