大溫哥華 日常生活的必備電話號碼

作者 大溫哥華房地產經紀人 蔡 澤霖 778.384.0601

溫哥華房價與畢卡索

我們新移民在大溫哥華生活,近十年來新聞媒體以及學者專家年年都在談論溫哥華房地產泡沫,但你知道你的房子目前2016年實際價值多少錢嗎?筆者的見解是 " 買方願意支付的最高價就是它的價值 "。 全球各地都在頻頻上演各種天價事件。 雖然因為許多負面的新聞,以及導致近期溫哥華房地產市場出現停頓狀態。但是在本月初溫哥華豪宅區 Point Grey 也照樣成交了全國頂尖豪宅房價,一千六百萬加幣的海景大宅。還有在西洋藝術品拍賣市場,畢卡索油畫《阿爾及爾的女人》去年在倫敦拍出了2億美金的天價,打破世界拍賣價格記錄。 我們有自由市場觀念的人都認同,資本市場中大部分商品是可以自由定價的,前提是只要明碼標價有人買賣,雙方就應該履約。特別對藝術品買賣,那些願意付最高價的人就是“志在必得買家”。可能多數人並不太關注這類少數買家,但他們在資產交易 ( 甚至溫哥華房地產市場 )中的角色非常非常重要。為什麼?因為 志在必得買家不僅決定了價格水平,而且決定了同類產品成交價格和比較性。志在必得買家的行為,以及買者的競爭程度,幾乎能夠決定每一個投資資產的短期價格。 想像一下溫哥華房地產市場拍賣行的景象,流光溢彩的大廳坐滿了拿著號牌的競標者。全球最富有的一群人正在競拍溫哥華海景大宅。隨著叫價的不斷升高,舉起的競拍號牌逐漸減少。很快,就剩兩位你來我往地加價競拍。最後,終於以一千六百萬加幣一錘定音。而這位富豪也就成為了這豪房的志在必得買家。而這個例子就涵蓋了市場中自由定價的兩個重要因素。首先,志在必得買家的最後叫價就是商品的最終價格;其次,競爭的激烈程度決定價格能抬到多高。 那現在換一下場景,想像一下倫敦藝術品拍賣會。如果這位畢卡索的狂熱收藏家沒有出現在競拍現場,那這幅 《阿爾及爾的女人》還會賣出2億多美元的價格嗎?如果沒有他,那位第二低的競價者可能就取而代之成為了志在必得買家,而賣出價格也相對低很多。 我們可以說,商品價格是由兩個主要因素決定:1 志在必得買主所願意支付的最高金額,2 狂熱買家的競爭程度。自由定價不僅發生在藝術品市場,而且也包括了我們所在的加拿大房地產市場。近十年來,大溫哥華房地產資訊顯示,大部分來自中國的志在必得買家以及他們的競爭者 ( 美國,中東 ... ) 正是不斷推高大溫哥華房地產價格的推手。 雖然,自從8月2日起的 導致大溫哥華房地產市場成交量出現冷卻狀態,筆者仍然堅信 " 一間房子只需要一位志在必得的買家". 好的房子不用怕找不到好買家以及賣出好價格。即使房地產市場不如前半年,房地產經紀人更努力與屋主同心協力,將房屋的缺點盡可能排除,並且針對正處於潛伏期的志在必得買家,採取重點式的媒體行銷,筆者相信 只要有心 沒有無法成交的房子,也就是如古代賢人說的 " 人勤地不懶...

溫哥華舊房子的味道

我們生活在加拿大養兒育女多年, 房子內充滿著許許多多的回憶, 或許, 您住了十幾年的房子可能流露出十足的特殊魅力, 但是外牆剝落的油漆, 廁所磁磚接縫脫落, 甚至只是一個地毯的咖啡印, 都有可能給了潛在買主一個喪失買意的藉口. 如果你前門入口處的壁紙是溫哥華1970年代流行的金黃色調, 如果你的門牌號碼只剩一根釘子搖搖欲墜, 如果你的大門上厚厚一層灰塵, 超過一半的機會, 來參觀的買主還沒脫鞋 就轉身走了.這和你去應徵工作時, 領帶上還沾著午餐的蕃茄醬一樣, 或許你可能最有資格拿到這份工作, 但你的第一印象已經讓人興味索然, 無論接下來表現再優, 也無緣讓老闆有欣賞的雅興. 房地產行銷也是一樣, 房子的第一印象不好會扼殺了許多可能的成交機會.許多買主會記得骯髒的地板和亂糟糟的地下室.即使他現在住的地方, 地板比你的還髒, 地下室比你的還亂, 可是大家知道嗎? 許多買屋的人正掙扎是否現在就要買 ? 還是再租一陣子? 人會找任何可能的藉口, 說服自己打消買屋的念頭, 所以對賣主而言, 不給買主打退堂鼓的藉口是房地產成交的關鍵所在. 房子上市前....

加拿大房價看跌或看漲?

上個月,筆者出席 大溫哥華 台灣青商會的房地產投資講座,由我擔任第三堂的講師,演講題目是" 大溫哥華房地產買賣安全手則123". 講座會後來賓問起,大溫哥華的房價一直漲,到底何時可以買?我的回答是,在加拿大溫哥華 ( 別的國家或許就另當別論 ),如果您是買房自住,只要符合購屋預算,不論房價未來看跌或看漲,何時買房都是合情合理的決定! 各位讀者是不是覺得筆者的建議有待商榷 ?什麼叫做「如果是自住,何時買房都是合情合理的決定」?如果未來房價看跌,等到明年再買,可以少付個好幾萬的話,不是更好嗎? 首先,所謂「看跌」,不等同於「一定會跌」,就像金馬獎最佳男主角,假如劉德華跟其他四位名不見經傳的男演員一同入圍,大家都「看好」劉德華得獎,但不能說華哥「一定得獎」是吧,否則也不會常有影評人跌破眼鏡的事了。 有花堪折直需折,誰知道明年市場上花價是漲是跌? 加拿大 BMO 銀行2015房地產景氣報告調查,有近三成民眾認為短期內房價會跌,有五成的人認為未來兩年內房價一定會跌。但有趣的是,同一份大溫哥華房地產調查報告中,卻仍有七成民眾認為下半年是購屋自住的好時機。有趣的是,既然大溫哥華房地產看跌,為什麼七成民眾不等跌更深再買? 讓筆者為大家舉一個例子,在加拿大溫哥華如果大家要買 TOYOTA Camry,一定會貨比三家,然後選最便宜的那家 TOYOTA Dealer 買。因為不管是跟那一家買,Camry 就是 Camry,外型、功能都一樣,但是買房子可不是這樣。每個房子有它的獨特性,同區域不同地段價錢不同,同一棟不同樓層,價錢不同,同一樓層不同座向,價值也不同,就算是同一區域、同一地段、同一棟、同一層、相同座向,也會因為不同心態的屋主而開出不同的房價。 如果是購屋自住的買家,對每天要生活的房子必定精挑細選,不但要視野好,採光足、通風佳、座向優、格局方正;此外,還要交通方便,小孩上學方便,最好能夠靠近父母家,這樣爸媽還可以幫忙照顧小孩,萬一太忙來不及回家煮晚飯,有時還可以全家去搭伙,連菜錢都省了。 請問大家符合上述條件的房子,全溫哥華,本拿比,或是高貴林能有幾間?答案說不定是零。如果真有那麼一間出現好房子,而且又符合購屋預算,是不是要出手?這時再考慮未來房價會跌多少?恐怕都不能列入考量了。 如果大家心裡真的很在意「既然看跌,為什麼不等跌更深再買?」這句話,當然,您的預言如果成真,恭喜您,您的堅持幫您省了好幾萬加幣。 但是也很有可能,你會錯過一次買好房子的機會,什麼時候才是購屋的完美時機?沒人說的準,就像買 Apple 股票一樣,沒人能剛好買到最低點,大多數的人都是等房價反彈後才知道,原來已經錯過最低點。 在大溫哥華,買房其實沒什麼多大學問,買房有時需要的是一股傻勁,一股衝動,然而有趣的是,根據筆者從事房地產十多年的許多客戶案例,房地產投資有時往往會「天公疼憨人」,為了自住或是小朋友上課直接了當買房的人,在數年後,總是慶幸還好當年買了 home sweet home,至於終日精打細算一定要買在最低點的客戶,常常都在一邊等待或者懊悔如果「早知道」中度過在加拿大美好的秀麗時光 。 今天是加拿大勞動節全國放假一天,Happy Holiday...

2016 房地產政府估價單

2016 新的一年,我們卑詩省屋主開始陸續收到由卑詩物業估價署 BC Assessment Authority所發出的2016年物業估價單。根據新公佈的資料,在溫哥華、本拿比、高貴林、Port Moody,獨立屋的估價平均升幅由16%至25%,但部分獨立屋的估價升幅接近三成,其中位於溫哥華東區的一幢獨立屋勁升28%。而包括列治文、三角洲、素裡、蘭裡及阿波斯福的菲沙河谷,​​市區獨立屋升幅則為5%至17%。然而,滑雪聖地 威斯勒升幅較為溫和,為2至8%。 整體而言,大溫哥華地區今年房地產物業總估值為1.34兆元,上漲11.1%;當中部分地區升幅顯著,例如一幢位於溫哥華東區的標準地獨立屋 33x125,去年估值99.3萬元,到今年估價到達126.7萬元,升幅28%,不過在同區的公寓,升幅較為溫和,由38.1萬元,上升6%至40.5萬元。 此外,一幢坐落於溫哥華西區的標準地獨立屋 33x130,去年估價為157.5萬元,今年升至194萬元,上升23%;位於本拿比白金漢區的一幢32年獨立屋,去年估價是147萬元,到今年已漲至186.2萬元,升幅27%;高貴林中央區 Como Lake 一幢52年老房子,土地面積75x125去年估價是91萬元,升至117萬元,升幅達28%。 估價署發言人稱,隨著大溫哥華地區房地產市道熾熱,物業估價上升應該不令人感意外。有專家進一步指出,政府估價以去年7月為基準,目前很多房屋價值也許已較估價為高。 物業估價資料又顯示,在BC省頭100個估價最高的房地產物業之中,73個位於溫哥華、15個位於西溫、10個位於大學保留地及兩個位於海灣群島的私人島嶼詹士島。 今年 2016 房價榜首的是坐落溫哥華 Kitsilano 區 3085 Point Grey Rd.的海濱豪宅,由瑜伽服裝Lululemon Athletica 公司創辦人 Chip Wilson 所擁有,最新估價為6,387萬元,較去年估價5,759萬元高出628萬元。這已是該豪宅連續第三年成為BC省 地產王。 作者 大溫哥華房地產經紀人 蔡...

令人憂喜參半的房地產估價

2017 年的第一個星期,我們大溫哥華地區的多數屋主,現在應該已經收到2017年的物業評估了吧。大家看到評估單後的第一反應...應該是憂喜參半吧? 因為自家房屋升值很大 ! 尤其是獨立屋,房價估值飆升30%-50%~感覺自己身價倍增。但是... 隨之而來的房地產稅,將使得高興的氛圍減弱很多吧 ? 有些住在大溫哥華地區的朋友,冷靜下來後會開始質疑,為什麼今年房屋估價會漲的如此迅速.  是不是政府弄錯了? 對此,BC房地產評估局負責人Mr. Grant 表示 : 首先,大家應該在心裡問自己:在2016年7月1號的時候,我的房子是不是值這個價格? 如果身為屋主的您還有質疑,那麼這五件事你需要知道: 你房屋的估價是由BC評估局在每年7月1號,根據房子的價值+土地的價值匯總而成。若土地有增值或房子有翻修,那麼房屋的估價就會隨之變化。 當局將會適當參考房屋估價來調整財產稅的稅率。當房屋估價的上升幅度超出同類別財產的平均水平時,業主將需要繳納更多的財產稅; 若房屋評估上升幅度低於同類別房產的平均水平,房主將獲得減稅。 BC省政府將根據房地產估價來制定屋主房產稅補助 (Homeowners Grant) 的標準。符合補助標準的屋主將會獲得每戶$570元的房產稅減免的補助。 2016年減免的臨界值定為120萬元,房屋估價低於這個數額的屋主可以獲得$570元的稅款補助。房地產評估局表示,隨著今年房屋估價大幅上漲,BC省正在審查業主房產稅補助的新標準。 如果屋主對其房屋評估有任何疑問,可以去 e-valueBC 網站查詢鄰居的估價,以便對比。若屋主仍然對此次評估存在質疑,歡迎致電BC評估局進行詢問。 如果屋主仍然不同意BC評估局給出的結果,屋主有權進行上訴。上訴的截止日期是1月31號。根據往年資訊,每年會有1%-2%的屋主進行投訴。   作者 大溫哥華房地產經紀人 蔡 澤霖...

買土地蓋新房

又是一年了 ! 好快 ! 這個月,包括今天早上住在溫哥華東區的趙先生,筆者已經接到6通電話詢問有關買土地蓋新房的細節。所以筆者特別刊出之前的文章 以供參考。 有一位台灣來的新移民朋友 移民到加拿大之前是在台中建築事務所的資深建築師, 詢問筆者有關如果想在大溫哥華從事房地產小型開發的相關問題 以下為整理後的重點 : 以下幾項建議為一個小型建築開發案成功的必要關鍵 : 1. 好的地段:Location,Location and Location! 好的位置是成功的一半,無論如何一定要考慮到日後銷售時的被接受度,切勿一味只在乎土地的購入成本。尤其要注意到大溫哥華地區 土地區域規畫 Zoning 及開發的規定,是否有新的馬路規畫、水管、排汙管道的布建等等,另外如容積率、可建築面積、建築高度等,也都需要加以瞭解,稍有不慎,得不償失。 2. 出眾的外型和格局設計:聘請傑出的建築師設計屋型和內部格局,這個荷包是不能省的。一般在設計上,仍應要合理及滿足大眾需求與符合時代潮流,像內外牆的顏色、房間的基本數量、分租的使用性、中式廚房等,尤其在大溫哥華地區華人較多的地點,「風水」的考慮仍是不容小覷。 3. 成功的成本控制:土地成本、丈量費、設計費、建照申請相關費用( 溫哥華. 本拿比.高貴林及列治文相關費用都不一樣 )、建築成本、市政府徵收的開發附加費、借貸利息等等,均需在購買前做好完善的成本評估,並記得計入軟成本及一定比率的誤差值,以免開工後,被一再超出的費用嚇到措手不及。 4. 人的因素是基本磐石 ! 建立默契十足的營建團隊:營建過程最重要的莫過於施工日期的控制、施工材料和品質的保證等,優質的溫哥華營建商不會欺瞞建商,使用劣質的產品,偷工減料,含混其中,圖利自己;或延宕施工,以增加施工費用* ( 收尾的工程才是費工夫 )。適時的監工對身為建商的您是必要的...

首次購屋的年輕人八項必修重點

一,自備款準備夠了嗎? 沒有準備好自備款,大溫哥華購屋行動只是一場夢。買預售屋 ( Pre-sale),前面繳款壓力較小,但相對未來貸款壓力大。若買中古屋立刻要繳三成購屋款,同時還有記得房屋後續裝修費用。 二,未來有能力,按月繳房貸20年以上? 購屋前要先找銀行詢問,個人可貸款額度,以及貸款利率。主要考慮的事,自己後續繳款能力以及目前工作是否穩定。 對溫哥華首購族而言,在貸款期間內,可能會面臨換工作、失業、利率上升、家庭成員增加...等諸多問題,能否持續繳付房貸,才是能擁有該房地產的重要關鍵。另外,年輕人繳貸款能力不足,前三年採用銀行優惠的甜頭促銷利率,但限期結束後,是否有能力開始本息還款? 三,大樓每月管理費多少? 除了每月房貸金額外,大樓都有管理費支出,也成為每月必要費用。在大溫哥華,品質較好的大樓,每月CAD $ 400~600 管理費。較便宜的也要200元上下,購屋前要把管理費與房貸金額合併計算。 四,未來轉手容易嗎? 轉手能力越強的公寓大樓,保值性越高,因此,購屋前要評估該屋的轉手性。轉手性包括交通地段、社區品質,周邊同質性房屋售屋數量....等。規模過大的社區,投資客過多的社區,都影響未來轉手能力。 五,附近有良好的生活機能? 例如,前一陣子陪客戶到 TSAWWASSEN 看農地,附近雖然建案很多,但目前仍然相當荒涼,周邊生活機能不足,也許未來會改善。購屋前,還是要多觀察附近生活機能,是否符合自己現階段需求。 六,大樓住戶品質好嗎? 新成屋比較無法觀察住戶品質,但若是中古屋就相當重要,包括社區環境整潔、垃圾處理、樓梯間是否有雜物堆放,晚上點燈率、信箱間整潔度...等,都可以協助判斷。另外,向現住戶打聽,可以掌握更直接的資訊。 七,房屋品質、水管等問題? 預售屋、新屋,比較不需要考慮房屋結構、水管等問題,但若是10年以上中古屋,則需要找驗屋師協助評估,特別是老屋水管排放、漏水問題,在入住前必須要先行驗屋確實。 八,附近中小學評價好嗎? 首購族購屋後,幾年內可能增添家庭新成員,對年輕夫妻而言,住家周邊中小學校交通、評價,都是年輕購屋族應先行評估考量的重點。另外,房屋是否位居大溫哥華交通幹道,或是大型集會場所附近,有噪音吵雜問題,或是鄰近加油站。甚至有住戶因為鄰近小學,受不了上下課家長接送的汽車噪音.....等,都是在購屋前要多觀察注意的。 以上八個重點,協助你在溫哥華購屋前做好檢視,讓你可以更安心地擁有第一間屬於自己的房地產投資。 作者 大溫哥華房地產經紀人 蔡 澤霖 778.384.0601

簡介 大溫哥華房地產政府估價

" 政府估價 " 是加拿大政府委託一專門的房地產估價公司作出的,每年更新一次,是為政府徵收地稅提供準確的價格依據。政府將其與相關稅率計算,從而得出每一處房地產當年應繳的地稅總額。"政府估價"在每年一月初郵寄給屋主,估價的依據為上年度七月一日的市場價格。 首先, 我們先來了解"政府估價"是怎麼來的,政府的房屋估價分為土地及建築物兩部分,一般建築物會依屋齡每年折舊遞減,土地則會與附近成交案件比較做出較大的調整。估價時也參考了附近房屋的成交價,再依大小、屋齡、景觀、地段等因素調整,因此當附近房屋在政府進行估價之前有超高的成交價,自然也會影響到自己房屋的估價。 大溫哥華房屋的"政府估價"在一定程度上反映了房屋的巿場價值。地產行情平穩時,房屋的"政府估價"較接近房屋的市場價值;在地產行情紅火時, 房屋的"政府估價"往往會低於其市場成交價值;地產行情走低的時候,房屋的"政府估價"又常常高於市場價值。 "政府估價"與巿埸價值的關係又與該房產所處地段有密切關係。一般好的地區房屋的巿場價值會高於"政府估價",而在冷僻的區域,房屋的售價會低於"政府估價"。在房地產市場行情看漲時,熱點區域的房屋售價有時會高於其"政​​府估價"的20〜30%,甚至更多。 "政府估價"是加拿大政府用於收取物業稅的依據,完全依賴加拿大政府估價來估算房產的巿場價值則有失偏頗。因為政府估價很難對房​​子的材質和內部裝修做深入了解,也很難給景觀、朝向、地勢、風水等等的差異做出精確估價。另外,每年年初發出的政府估價是根據上年七月一日的市場情況估算出來的,它並不能及時反映後期巿場行情的變化,尤其在巿場行情急劇變化的時期。因此,大家不能把"政府估價"作為房屋的定價和成交價的唯一參照指標。 作者 大溫哥華房地產經紀人 蔡 澤霖 778.384.0601

加拿大新房2-5-10 年保修規定

我們在加拿⼤買賣 房地產,很多⼈都 知道新房 2-5-10 年保修條款規定, 那什麼是加拿⼤ 2- 5-10 保修 2-5-10 Home Warranty 呢? 是指買家購置 新屋,房屋從始建 到落成後,建商應 承擔的維護保障內 容,並以年限:2年、5年、10年為衡量標準。 2年:房屋裝飾材料、⼿⼯部分以及電器保修。 2年內的保修主要針 對建築材料和施⼯質量針對不同材料和施⼯項⽬,分為12⽉、15 ⽉、24⽉三種保修情況,因為最⻑期限位24個⽉,所有統稱2 年。 12個⽉內保修: 獨立屋和共管物業的非公共部分出現任何施⼯質量和材料缺陷問題, 舉例來說,非⼈為使⽤不當造成的廚浴檯⾯材料拼接處,裂縫寬度⼤ 於1.5毫米,建商須承擔維修費⽤,通常廚房和衛浴是問題⾼發區域 15個⽉內保修: 公共物業出現任何施⼯質量和材料缺陷問題,總的來說屋主家⼤⾨之...

別為了買房,卻變成溫哥華房奴

這幾年, 如果想要在大溫哥華購屋,對剛剛工作的年輕人來說,是一個非常沉重的負擔。有時候, 我們換個角度思想, 先放下房地產投資報酬率的精打細算,從自己的需求出發,經營一個可以過好生活的家,或許這才是購屋自住的主要選擇。 小朋友接下來就快放暑假了,許多家庭都忙著打掃,想要給小朋友一個乾淨清爽的環境,也要讓家人相聚時,增添溫暖歡樂的氣氛。 在加拿大這個新的土地上,一個家對我們來說,有時不在於房子多麼豪華、地點是否位居交通要衝,個人認為.重要的是,可以讓所有的家人聚在一起,歡歡喜喜的共度。平時, 當我們談起房地產投資時,關鍵要素總是「Location, Location and Location」,結果, 我們都知道, 在溫哥華西區,土地 33x125 的新房子,現在一戶至少有250萬身價。看在大多數薪水族眼中,只能望屋興嘆,估算一輩子也買不起一間房子。 在大溫哥華地區, 如果我們把買房的目標,設定在「快速增值的精華地段房地產」,但是這個目標不是每個人都可達成,或是難度非常高。但若我們把買屋的目標,調整為「符合自己生活所需、可負擔得起、讓家人幸福生活的空間。」相信,每個人都有實現這個夢想的機會。 生活需求,高於房地產增值。 如果把房子的價值,定位在「家人相處的空間」,重要的是,屋子裡的人如何相處、如何互動,那麼房地產的增值潛力,就不是最主要的考量重點。即使是一間距離市中心較遠的簡樸老屋,或是租來的房子,只要乾淨、整潔,家人每天和樂融融,就是一個好房子。畢竟" 一寸光陰一寸金. 寸金難買寸光陰". 與家人相處的時間也是我們重要的寶啊 ! 我身邊有一些朋友,他們在大溫哥華地區買屋的考量各有不同。有一個朋友為了方便每天上班與孩子教育,選擇住在溫哥華西區,但因為購屋預算有限,只能找老公寓。為了節省預算,他上網蒐集資訊、自行規劃、設計,再逛遍 Home Depot, Ikea and Rona,自己動手完成大部分傢俱,只有廚房管線更新找專業水電工協助。完成後許多朋友去他家參觀,都很羨慕他的室內空間規劃以及傢俱擺設,他也很得意。他說,自己動手做,對家的感覺更深了,有了成功經驗後,現在他也成了其他朋友裝修房子的好幫手。 另外有一個新移民家庭,則為了要有自己的寬闊花園,選擇在高貴林西區購屋。雖然每天要多花一些通勤時間到溫哥華市中心上班,但較大的居住空間、孩子可以自在地跑跳,周末還可盡情的種花蒔草,讓她很開心。她老公也說,有一個笑咪咪的媽媽,全家都快樂。 還有一個本地土生土長的朋友,他選擇在本拿比當租屋一族。他說,在本拿比租屋比買屋便宜,把買屋的錢省下來,每年全家度假一次,這六 七年他們全家早已遊遍 亞洲, 美國以及歐洲大陸。豐富的家庭旅遊經驗,讓我們都覺得很溫馨。 對他們來說,購屋的選擇,不在於房子會不會增值,是不是豪宅,而是,房子是否符合家人對生活的期待。...