別為了買房,卻變成溫哥華房奴

這幾年, 如果想要在大溫哥華購屋,對剛剛工作的年輕人來說,是一個非常沉重的負擔。有時候, 我們換個角度思想, 先放下房地產投資報酬率的精打細算,從自己的需求出發,經營一個可以過好生活的家,或許這才是購屋自住的主要選擇。 小朋友接下來就快放暑假了,許多家庭都忙著打掃,想要給小朋友一個乾淨清爽的環境,也要讓家人相聚時,增添溫暖歡樂的氣氛。 在加拿大這個新的土地上,一個家對我們來說,有時不在於房子多麼豪華、地點是否位居交通要衝,個人認為.重要的是,可以讓所有的家人聚在一起,歡歡喜喜的共度。平時, 當我們談起房地產投資時,關鍵要素總是「Location, Location and Location」,結果, 我們都知道, 在溫哥華西區,土地 33x125 的新房子,現在一戶至少有250萬身價。看在大多數薪水族眼中,只能望屋興嘆,估算一輩子也買不起一間房子。 在大溫哥華地區, 如果我們把買房的目標,設定在「快速增值的精華地段房地產」,但是這個目標不是每個人都可達成,或是難度非常高。但若我們把買屋的目標,調整為「符合自己生活所需、可負擔得起、讓家人幸福生活的空間。」相信,每個人都有實現這個夢想的機會。 生活需求,高於房地產增值。 如果把房子的價值,定位在「家人相處的空間」,重要的是,屋子裡的人如何相處、如何互動,那麼房地產的增值潛力,就不是最主要的考量重點。即使是一間距離市中心較遠的簡樸老屋,或是租來的房子,只要乾淨、整潔,家人每天和樂融融,就是一個好房子。畢竟" 一寸光陰一寸金. 寸金難買寸光陰". 與家人相處的時間也是我們重要的寶啊 ! 我身邊有一些朋友,他們在大溫哥華地區買屋的考量各有不同。有一個朋友為了方便每天上班與孩子教育,選擇住在溫哥華西區,但因為購屋預算有限,只能找老公寓。為了節省預算,他上網蒐集資訊、自行規劃、設計,再逛遍 Home Depot, Ikea and Rona,自己動手完成大部分傢俱,只有廚房管線更新找專業水電工協助。完成後許多朋友去他家參觀,都很羨慕他的室內空間規劃以及傢俱擺設,他也很得意。他說,自己動手做,對家的感覺更深了,有了成功經驗後,現在他也成了其他朋友裝修房子的好幫手。 另外有一個新移民家庭,則為了要有自己的寬闊花園,選擇在高貴林西區購屋。雖然每天要多花一些通勤時間到溫哥華市中心上班,但較大的居住空間、孩子可以自在地跑跳,周末還可盡情的種花蒔草,讓她很開心。她老公也說,有一個笑咪咪的媽媽,全家都快樂。 還有一個本地土生土長的朋友,他選擇在本拿比當租屋一族。他說,在本拿比租屋比買屋便宜,把買屋的錢省下來,每年全家度假一次,這六 七年他們全家早已遊遍 亞洲, 美國以及歐洲大陸。豐富的家庭旅遊經驗,讓我們都覺得很溫馨。 對他們來說,購屋的選擇,不在於房子會不會增值,是不是豪宅,而是,房子是否符合家人對生活的期待。...

溫哥華房地產市場中的獨家暗盤

⽬前⼤溫哥華的房 地產市場中,有不 少屋主雖然打算賣 房,卻不想將其掛 在⼤溫哥華房地產 經紀⼈的MLS上, 之所以這麼做,很 多賣家是不想讓太 多⼈鄰居及朋友知 道 他們正在出售⾃ ⼰的房地產。⽽從 很多買家的⼝中,澤霖也常常聽到買家說“⼤家搶翻天的MLS明盤我沒興趣,最好幫我 找個暗盤!”甚⾄我們經常在房產廣告會看到醒⽬的“獨家暗盤”等 字眼。 那麼,到底什麼是暗盤? 在⼤溫哥華的房地產市場中,為什麼有不少 買家執迷於房地產暗盤呢?是不是暗盤就⼀定好呢?暗盤交易到底有什 麼風險? 每件房產交易都是⼤事,⼤家⼀定要清楚⾃⼰的實際情況, 是否真的適合去考慮暗盤,不要被迷了雙眼,⽩花辛苦存下的買房 錢。 ⾸先,在弄清處“ 暗盤 exclusive listing ”之前,我們必須了解什麼 是與暗盤相對應的“明盤”。所謂明盤 我們都知道,加拿⼤房地產...

彙整客戶購屋需求

前天有一位新移民的朋友在ca604.com留言說到:「想要在貸款低於月收入40%的前提下,尋找適合自己的房子。然後身邊的家長、長輩乃至於親朋好友,都很熱心的提供了許多選屋上的建議與經驗談,聽了那麼多意見之後,反而不曉得該怎麼去整理這麼繁雜的資訊,想問筆者之前幫客人尋找房屋時,又是怎樣去確認客戶的購屋需求?」 首先想要恭喜這位朋友,充分知道要在自身經濟能力可以負擔的前提下,尋找適合的房屋,如此才能避免在未來20年的漫長歲月中,陷入沈重的房貸壓力陷阱而無法自拔。 至於我是用什麼方法來幫助我的客戶彙整購屋需求? 第一個關鍵在於確認未來要買的房子,裡面真正居住者有誰?這些人對於房屋的需求,才應該被擺在最優先的順位來處理與思考。至於父母、長輩乃至於親朋好 友對於購屋需求的種種建議,可以當作一種善意的提醒,讓房屋真正的使用者,重新檢審對愛屋的渴望是否有所遺漏。 第二步則是請未來要住進房子裡的家人,把居住上的需求給寫下來,在這個階段裡,儘量不要去否定其他家人所提出的需求,自己也別認為提出來的建議太過龜毛,因為只有在把一切可能關於未來居住的問題都抓出來後,才能在最完整的資料庫中,討論與協商出對於所有家人效益最大化的最妥適方案。 第三步,把剛剛列出的需求清單攤在桌上,然後請所有的家人聚在一起,開始進行彙整與刪併,所謂的彙整就是將 : 地點,朝向,房間數... 等類似的需求整理成房屋本體的居住需求大項,刪除則是碰到如「希望能睡到自然醒」及「一早能被陽光叫醒」這種比較抽象的選項,家人就必須從中做出取捨。這個階段的目標是希望能把所有的居住需求歸納成10點以內的主要項目,這是因為多數人能同時關注的焦點上限就是10,以免將來進行房屋需求評估時發生顧此失彼的影響。 作者 大溫哥華房地產經紀人 蔡 澤霖 778.384.0601

未來本拿比的房價

如果你登上松雞山 ( Grouse Mountain ) 眺望整個大溫哥華地區,溫哥華市中心無疑會因其高樓林立而首先被注意到,但最近數年,越來越多的高層公寓在溫哥華隔壁的本拿比市中心出現,這使地產投資者的目光開始轉向這座交通方便,生活舒適的城市 : Burnaby 本拿比。 本拿比地處溫哥華東部,位於整個大溫地區的中心地帶。與溫哥華東區、高貴林西區以及新西敏接壤,以街道為分界線。同時與北溫和列治文僅有一橋之隔。得天獨厚的地理位置使該市成為大溫哥華發展最快的城市之一 。人口、商業活動在近幾年都快速增長。 南區 Metrotown 、北區 Brentwood 和 東區Lougheed 等大型商場興起之後,附近的高層公寓迅速跟上發展腳步。 大溫哥華城市建設規劃中心 數據顯示,在上述的三個大商場附近,未來20年內已經計劃興建的高層公寓超過100棟 ( 詳情參閱Brentwood 和 Lougheed 整體改建規劃 ),住房單位超過3萬個。而這其中47棟高層公寓超過40層。相比之下,溫哥華市區在未來20年僅有54棟計劃興建的高層公寓,而其中僅有13棟是40層以上。 溫哥華商業地產公司 Colliers International 房地產研究員 David Taylor...

聊聊新移民買房的熱潮

加拿大是個保守,人際關係以保持距離為上策的國家。加拿大本地人在衡量社區居住品質時,「新移民鄰居增加,因為各國風土人情不一,原本的居住環境就容易被改變」此一先入為主的想法仍是當下許多本地加拿大人的掛念。 近年來,新移民到大溫哥華買房的熱潮,對於本地房地產相關的各行各業來說,當然是舉雙手歡迎。但是若對一般本地加拿大人做全面的問卷調查,就會發現他們多半憂心。大概就像90年代美國人擔心日本人大舉入侵美國,把紐約帝國大廈買下的情緒一樣,在對於外來文化(特別是生活習慣差異很大的中國風俗)對近年來更趨保守的加拿大白人來說,這樣的文化抗拒感更強烈。 但是,若要說那是因為加拿大本地人對中國人沒好感,所以才會如此反應,其實也不盡然。飆高的房價才是關鍵的問題。目前在溫哥華西區,西溫以及列治文超過三百萬以上的房地產,購屋比例以中國新移民為大宗,上個月筆者在溫哥華西區一間中古的獨立屋上市出售,上市才三天 我們收到八個出價單offer,從買方的姓氏來看,應該都是中國大陸的移民,我與我的賣方客戶,對此現象早已視作目前大溫哥華的”正常"現象。此一現象在加拿大百年未見,在加拿大本地人的心中,會有一種「為什麼政府還不限制外國人買房」的問號。總而言之,就是隱隱的存在一股威脅感,擔心外國人透過置產入侵楓葉國。 因為2010溫哥華冬季奧運會的成功,溫哥華科博館的冬奧村一帶興建起許多的高層大樓,這6年來成為新移民置產的目標。這些高樓都蓋得富有現代感,很受到本地專業人士的歡迎。然而,這兩三年來,在這樣的高樓住宅內,卻頻傳居民之間文化對立的冷戰。例如網路上常出現居民貼文抱怨,在大樓的公共交流空間 Party Room,時有出現住戶帶親友團過度喧嘩的狀況。甚至在垃圾資源回收分類區內,常常發現大統華超市塑膠袋內包裝著廚餘的情形。讓住戶感嘆自己明明住在溫哥華,卻像是搬到了中國,居民多次向管委會反應,希望新移民能夠入境隨俗,融入本地的生活文化。 亞洲新移民的加拿大購屋潮,看來不僅考驗著我們新移民的眼光與房地產市場判斷力,也帶給加拿大這個美麗國家一個矛盾的思考課題:一邊希望觀光立國或藉由新移民的力量解決經濟問題,一邊卻又要接受外來文化帶給自身的改變與衝擊。 筆者個人認為, 當初決定移民加拿大是每個新移民人生中的重大決定, 需要很大的勇氣和堅持。移民並非只是居住地的改變,更是文化, 社會地位與生活習慣的巨大改變。在這改變過程中,新移民必須面對不同的挑戰與適應。很難在短時間完全適應加拿大的生活,需要有一段適應期,調適期間內絕對需要本地人的協助與體諒。對加拿大來說,亞洲新移民的移入已是一股無法改變的浪潮,應該抱持開放的態度接納新移民,協助他們盡快適應在加拿大的生活,成為加拿大社會的一份子,進而對加拿大社會有所貢獻。 作者 大溫哥華房地產經紀人 蔡 澤霖 778.384.0601

如何在大溫哥華投資舊屋改造

大溫哥華房地產投資市場中,如何投資舊屋改造才能贏得利潤最大化?這是令許多朋友關注的話題。 關於_翻新舊屋改造 “選房源” 是最重要的一個環節。 第一個因素,首先要選好位置。假如區域選擇好了,區域非常熱門,光光是土地價值就漲幅很大,這是實現利潤最大化的前提條件。強調的是Location,Location and Location,位置至關重要,做翻新改造也同樣道理。房子所在的區域是成長性很好的區域,就有很大的獲利空間。對於有翻新潛力、推倒翻建的熱區的房子,持有出租養房也是一種很好的投資方式。 翻新或翻建成本控制很關鍵。 成本控制有兩種做法,一種就是打包的做法,比較不會突破預算。 另一種就是收一定比例的管理費的做法,按施工成本的百分比。 關於推倒重建,強調的也是區域選擇,賣掉新房的價格減去買地和蓋房的價格之後有可觀的利潤才可以去做。所以必須先瞭解當地新房的成交價格而不是屋主要價. 大家首先一定要先核算,最終預期賣到多少錢?施工成本、設計及其他費用減去買地的費用,能有可觀的利潤空間。原則上,投資回報不可以低於現金投資回報的25%,換言之投資100萬,一年後投資回報期望值是25萬。 另外,投資人要聽取專業人士的建議:翻新改建項目要把握當代流行趨勢。設計觀念很關鍵,房子的設計一定要迎合大部份買主的設計觀念。老房子選好後想做 翻新改造要找兩類人,一類是建築設計師,設計師的任務是設計出一個科學合理、實用美觀的方案。另一類是要找一位當地資深的地產經紀,地產經紀的任務是確認設計師的方案是否適合當前市場的需求。建築設計師必須與對市場認知很強的地產經紀配合,這樣設計翻新出的房子才能賣出好價格。 筆者建議投資舊屋改造 “三點選房原則”,用來降低投資風險。 第一個原則——舊房子面積要大。減少大面積擴建 降低施工成本,增加利潤空間。 第二個原則——最好是兩層樓房型,雙車庫或三車庫的房子更好。加蓋車庫會投入很多預算,投資回報不划算。 第三個原則——要能創造出空間。大部分舊房子天花板不夠高,有9呎高的房子優先考慮,9呎高會有機會創造更大的空間感,如設計旋轉樓梯、挑高大堂屋頂等等,開放式設計是一種現代流行趨勢。 每年大溫哥華的春天房市都很旺,去年溫哥華冬天房市也不冷,筆者提供三個潛力區域. 以做參考: 第一個潛力區域 : 高貴林西區及中央區 Como Lake 附近。本區緊臨北本拿比但地價低北本拿三成左右,極有老房屋投資翻建潛力,而且位於高貴林的公立高中 Dr. Charles Best 排名媲美溫哥華西區頂尖名校。 第二個潛力區 : Port Moody. 這個區域風景優美 依山傍水,向來是溫哥華本地專業人士及白領退休的首選。到溫哥華市中心不需過橋.大大減低塞車的可能性。 第三個潛力區域 : 本拿比。雖然目前本拿比房價已經連續好幾年上漲. 但是未來多項 BC 省大型建設很多都在本拿比市. 如...

加拿大房價看跌或看漲?

上個月,筆者出席 大溫哥華 台灣青商會的房地產投資講座,由我擔任第三堂的講師,演講題目是" 大溫哥華房地產買賣安全手則123". 講座會後來賓問起,大溫哥華的房價一直漲,到底何時可以買?我的回答是,在加拿大溫哥華 ( 別的國家或許就另當別論 ),如果您是買房自住,只要符合購屋預算,不論房價未來看跌或看漲,何時買房都是合情合理的決定! 各位讀者是不是覺得筆者的建議有待商榷 ?什麼叫做「如果是自住,何時買房都是合情合理的決定」?如果未來房價看跌,等到明年再買,可以少付個好幾萬的話,不是更好嗎? 首先,所謂「看跌」,不等同於「一定會跌」,就像金馬獎最佳男主角,假如劉德華跟其他四位名不見經傳的男演員一同入圍,大家都「看好」劉德華得獎,但不能說華哥「一定得獎」是吧,否則也不會常有影評人跌破眼鏡的事了。 有花堪折直需折,誰知道明年市場上花價是漲是跌? 加拿大 BMO 銀行2015房地產景氣報告調查,有近三成民眾認為短期內房價會跌,有五成的人認為未來兩年內房價一定會跌。但有趣的是,同一份大溫哥華房地產調查報告中,卻仍有七成民眾認為下半年是購屋自住的好時機。有趣的是,既然大溫哥華房地產看跌,為什麼七成民眾不等跌更深再買? 讓筆者為大家舉一個例子,在加拿大溫哥華如果大家要買 TOYOTA Camry,一定會貨比三家,然後選最便宜的那家 TOYOTA Dealer 買。因為不管是跟那一家買,Camry 就是 Camry,外型、功能都一樣,但是買房子可不是這樣。每個房子有它的獨特性,同區域不同地段價錢不同,同一棟不同樓層,價錢不同,同一樓層不同座向,價值也不同,就算是同一區域、同一地段、同一棟、同一層、相同座向,也會因為不同心態的屋主而開出不同的房價。 如果是購屋自住的買家,對每天要生活的房子必定精挑細選,不但要視野好,採光足、通風佳、座向優、格局方正;此外,還要交通方便,小孩上學方便,最好能夠靠近父母家,這樣爸媽還可以幫忙照顧小孩,萬一太忙來不及回家煮晚飯,有時還可以全家去搭伙,連菜錢都省了。 請問大家符合上述條件的房子,全溫哥華,本拿比,或是高貴林能有幾間?答案說不定是零。如果真有那麼一間出現好房子,而且又符合購屋預算,是不是要出手?這時再考慮未來房價會跌多少?恐怕都不能列入考量了。 如果大家心裡真的很在意「既然看跌,為什麼不等跌更深再買?」這句話,當然,您的預言如果成真,恭喜您,您的堅持幫您省了好幾萬加幣。 但是也很有可能,你會錯過一次買好房子的機會,什麼時候才是購屋的完美時機?沒人說的準,就像買 Apple 股票一樣,沒人能剛好買到最低點,大多數的人都是等房價反彈後才知道,原來已經錯過最低點。 在大溫哥華,買房其實沒什麼多大學問,買房有時需要的是一股傻勁,一股衝動,然而有趣的是,根據筆者從事房地產十多年的許多客戶案例,房地產投資有時往往會「天公疼憨人」,為了自住或是小朋友上課直接了當買房的人,在數年後,總是慶幸還好當年買了 home sweet home,至於終日精打細算一定要買在最低點的客戶,常常都在一邊等待或者懊悔如果「早知道」中度過在加拿大美好的秀麗時光 。 今天是加拿大勞動節全國放假一天,Happy Holiday...

買土地蓋新房

又是一年了 ! 好快 ! 這個月,包括今天早上住在溫哥華東區的趙先生,筆者已經接到6通電話詢問有關買土地蓋新房的細節。所以筆者特別刊出之前的文章 以供參考。 有一位台灣來的新移民朋友 移民到加拿大之前是在台中建築事務所的資深建築師, 詢問筆者有關如果想在大溫哥華從事房地產小型開發的相關問題 以下為整理後的重點 : 以下幾項建議為一個小型建築開發案成功的必要關鍵 : 1. 好的地段:Location,Location and Location! 好的位置是成功的一半,無論如何一定要考慮到日後銷售時的被接受度,切勿一味只在乎土地的購入成本。尤其要注意到大溫哥華地區 土地區域規畫 Zoning 及開發的規定,是否有新的馬路規畫、水管、排汙管道的布建等等,另外如容積率、可建築面積、建築高度等,也都需要加以瞭解,稍有不慎,得不償失。 2. 出眾的外型和格局設計:聘請傑出的建築師設計屋型和內部格局,這個荷包是不能省的。一般在設計上,仍應要合理及滿足大眾需求與符合時代潮流,像內外牆的顏色、房間的基本數量、分租的使用性、中式廚房等,尤其在大溫哥華地區華人較多的地點,「風水」的考慮仍是不容小覷。 3. 成功的成本控制:土地成本、丈量費、設計費、建照申請相關費用( 溫哥華. 本拿比.高貴林及列治文相關費用都不一樣 )、建築成本、市政府徵收的開發附加費、借貸利息等等,均需在購買前做好完善的成本評估,並記得計入軟成本及一定比率的誤差值,以免開工後,被一再超出的費用嚇到措手不及。 4. 人的因素是基本磐石 ! 建立默契十足的營建團隊:營建過程最重要的莫過於施工日期的控制、施工材料和品質的保證等,優質的溫哥華營建商不會欺瞞建商,使用劣質的產品,偷工減料,含混其中,圖利自己;或延宕施工,以增加施工費用* ( 收尾的工程才是費工夫 )。適時的監工對身為建商的您是必要的...

加拿大冬季的房屋自我檢查

生活在加拿大,我們居住的房子道出了一家人的成長故事,更裝滿全家人的珍貴回憶,而越重要的資產,越要用心的保護它,其實照顧房子並不麻煩,只要列出這些保養房子的清單以及照顧它的訣竅,定期檢查不但可以避免一些大問題產生,更可以給家人一個安全舒適的生活空間。 火災與煙霧警報器是居家安全中很重要的一個裝置,正確的安裝方式與定期的檢查才可確保它們在關鍵時刻發揮功能,雖然大多數的煙霧警報器會發出鳴叫聲提醒您更換電池,但我們還是提醒您至少一年一次定期檢查它們是否能正常運作,也要注意滅火器是否要進行更換。 水管漏水可能在不知不覺中持續發生,漏水的狀況長久下來也會影響房子結構,在這裡提供簡單訣竅,讓您定期做好管線的檢查。首先,查看馬桶、水槽的供水管線是否有滴水的情形,還有連接洗衣機、洗碗機的水管是否有漏水的狀況,一旦察覺就要馬上進行修復,而最重要的是如果發現 牆面潮濕或霉臭味都是水管有問題的一個警訊,馬上需要請水電工來偵測漏水的情況。 房子的外面是很多人忽略的檢查程序,定期的清理與檢查屋簷上與院子裡的排水溝可以幫您省下一筆可觀的維修費用,因為正常的排水功能可以避免屋頂漏水,還可以保護房子的地基,所以定期的清除泥沙與淤積在排水溝的落葉可是保護房子的重要功課。 隨著冬季氣溫的節節下降,暖氣的需求也變大,建議您在冬天來臨之前請專業技師來做暖氣系統的保養維修,這樣可以確保暖氣系統擁有最佳效率,節省煤氣支出,另外如果您居住的地方比較潮濕,也要檢查排水管線是否因為水藻或沈積物而有阻塞的現象。 在大溫哥華地勢比較低的區域,白蟻是個令人頭痛的問題,一般人不太能立即察覺白蟻的存在,所以當建材出現明顯蛀蝕的痕跡,往往已經產生一定程度的損害,我們建議您利用天氣晴朗的日子定期為房子的外觀做檢查,仔細留意這些白蟻入侵的跡象,包括了木屑或是白蟻築起的蟻路或蟻道,它的外觀呈現土色細長狀,也可能形成細塊狀的大片範圍,如果在房子的內外發現這些徵兆,要趕快聯絡專業的除蟲公司,來杜絕更嚴重的傷害。 投資高貴林 請找蔡澤霖  作者 大溫哥華房地產經紀人 蔡 澤霖

三個房地產投資風險管理觀念

我們生活在大溫哥華地區,不管大家是投資溫哥華還是本拿比,或是高貴林。每一個人都希望從房地產投資中賺錢,也常聽到許多周邊朋友在房地產投資中賺到錢的例子,但是,要如何在房地產投資中真正賺到錢的有效方法,卻常常是霧裡看花。 大多數房地產買方所能接觸到的資訊,通常是一些市場房價趨勢的分析、房地產景氣指標的推測,這些房地產資訊,對於大多數投資人而言,常常透露了一個訊息,就是 "你必須為自己負責",至於要如何判斷?以及大溫哥華房地產真正的機會與風險何在?卻很少討論。 造成這種現象的原因有二:一是真正獲利者不會將獲利方法輕易明講;二是這些資訊通常由房屋銷售公司所提供,他們的目的是希望買家快速進場,參與買賣。 以目前大溫哥華的房地產現況,筆者認為,基本上,只要瞭解以下三個房地產投資風險管理,投資溫哥華房地產即可維持保本,並且隨著時間延伸,進而產生可觀的利潤。 第一個觀念:了解投資大溫哥華房地產的真正風險 實際上,投資大溫哥華房地產是沒有太高風險的,因為加拿大政治安定,社會民主,名列富有移民的最佳移民選擇多年。 房地產投資的變數只有一個「時間」。換句話說,只要能夠克服時間的壓力,購買房地產,必定獲利。這點,不需解釋,我們只要去問周圍的投資成功者,只要是沒有向銀行借錢投資房地產,他們購買不動產的經驗,是否獲利?他們的答案百分之九十以上是肯定的! 第二個觀念:如果投資房地產沒有風險 為什麼有人會賠錢? 賠錢原因只有一個,他們克服不了「時間」障礙,有的人購買房地產是希望在短期內快速出售獲利;有的人是借錢購買房地產,時間到了,不得不出售;有的人是與人合夥,因意見不一必須忍痛處理;有的人是因生活環境改變(包括工作地點改變,回流台灣,夫妻離異 ..),而不得不忍痛處理,不論原因如何,都是因為時間壓力不得不出售而只好認賠出場。 因為有時間壓力,所以必須與時間對賭,此時,他所賭博的對象已不是房地產,而是時間。與時間對賭就有巨大的時間壓力,進一步產生對屋主不公平的售出價格。 第三個觀念:尋找具有相對稀少性的房地產 今年從夏季開始,大溫哥華房地產市場,基本上是供過於求的,但是,因為大溫哥華房地產具有極強的「區位, 地段」(location)特性,因此,如果目前要投資,應該要尋找具有「優越特殊性」的產品。 例如,現在利率較低,許多有錢的建築商爭相搶購 高貴林西區 ( Evergreen Line )及 北溫 ( 未來工作機會將大量增加 ) 的標準建地 ( 50x120 以上 );其實都是在說明一種現象,就是,如果要克服「時間」風險,就必須選擇具有「相對稀少性」的產品。 矛盾的是,建築商及開發商都是能承擔較大時間風險的人,卻都選擇相對稀少的產品,而大部分比較不能承擔時間風險的投資人,卻還去選擇那些供過於求的產品,以目前的市場看來,自然不易獲得安穩獲利的絕對保障。 如果讀者對以上文章認同, 您可能對下列連接文章也有興趣 : 人勤地不懶 收成糧倉滿 作者 大溫哥華房地產經紀人 蔡 澤霖 778.384.0601

符合需求的房子

筆者最近陪⼀對年輕的夫妻去⾼貴林的Burke Mountain 看房,客⼾中意那棟房⼦座落在綠意盎然的⾼貴林⼭區,房⼦後院花草茂盛⽽且種植很多盆栽,反應出屋 主的⽤⼼. 跟根據賣⽅地產經紀⼈的說是那棟40年房⼦的⾸任屋主,是因為⼦女年⻑獨立後,老夫婦兩⼈實在不需要近3000呎的使⽤空間,所以想要把房⼦出售後,換購⼀間位於溫哥華⻄區較⼩的公寓。 這間房屋巧妙的利⽤⾼貴林東北部⼭坡地形,讓兩層樓半的空間都有充分的採光,以及⾜夠的挑⾼,前院裡還有屋主種下的植栽,接待客⼈的客 分開,那真是⼀棟連我看了都會動⼼的物件,然⽽綠意盎然、空氣清新,以及居⾼臨下視野的代價,就是樓梯比較多,也因為座落在BurkeMountain的⼭頂,所以附近沒有⼤眾運輸⼯具,由於這對年輕朋友想要⽣⼩孩,上述的問題就成為非常困擾的⼤⿇煩。對於想要懷孕的夫妻來說,樓梯、⾼差、坡度等,都是可能造成不好結果的潛藏風險來源,再加上附近沒有公⾞站,也意味著不太會開⾞的女主⼈,在未來懷孕的過程中,需要汽⾞作為交通⼯具。聽到我這樣分析後,這對年輕朋友臉上都露出為難的神⾊,畢竟很難看到⼀棟內外兼具,且開價相對低廉的物件,此時我問那兩位年輕⼈,你們願意延後懷孕這個⽬標嗎?兩位年輕⼈毫不猶豫的同時搖頭。 我接著問,那你們有想到如何解決交通問題?男⽣說我可以每天送老婆到⾼貴林天⾞站,如果時間沒辦法配合,就利⽤Uber 的叫⾞服務,⽤比較多的⾞資來換取便利性。我也提出我的建議,如果⻑輩願意的話,這棟房⼦有四間臥室,其實也可以請⻑輩在妻⼦懷孕的時候過來幫忙照看,減輕丈夫⼯作家庭兩頭跑的困擾。 筆者建議,⼤家在⼤溫哥華購置房地產,如果買屋是為了⾃⽤,除了不能買財務負擔太⼤的物件外,符合使⽤需求絕對是最重要的元素,「符合需求」四個字看來簡單,但通常不只有⼀種⽅式可以到達這樣的⽬標,所以若物件本⾝有90分的⽔準,但是與主要需求發⽣衝突時,先不要急著以要或不要的⼆分法來處理,先問問這個衝突有沒有其他可以接受的妥協折衝⽅案,如果真的找不到這樣的替代⽅案,或許就是跟這棟房⼦的緣分還不夠,請繼續努⼒的尋找,只要有耐⼼與毅⼒,絕對能找到另⼀間符合需求的房⼦。 作者 大溫哥華房地產經紀人 蔡 澤霖 778.384.0601 AT 00:26

人勤地不懶 收成糧倉滿

或許,你的房子流露出十足的溫哥華藝術家魅力, 但一個油漆斑駁的郵箱, 屋內牆角剝落的油漆, 甚至只是一個不亮的燈泡, 都給了潛在買家一個失去買意, 或是大幅殺價的藉口 _如果你大門入口處的古典壁紙是1980年代流行的大紅色牡丹花色調, _如果你的郵箱只剩一根釘子搖搖欲墜, _如果你的大門上有堆積厚厚一層灰塵, 超過一半的機會, 來參觀的買家還沒脫鞋就可能轉身走了.這像是去應徵工作時領帶上還沾著午餐的番茄醬一樣, 雖然你可能最有資格拿到這份工作, 但第一印象已讓人興味索然, 無論接下來風景再美, 也無緣讓人有欣賞的雅興. 以筆者從事大溫哥華房地產買賣多年來的經驗,許多房屋的第一印象扼殺了原本可以成交的商機.許多買主就是無法忘掉骯髒的地板, 空氣中不舒服的氣味,和亂糟糟的地下室.即使許多買主現在住的地方, 地板比你的還髒, 地下室比你的還亂, 可是您知道嗎? 許多大溫哥華買屋的人(尤其是年輕夫妻)正在掙扎是否現在就買屋? 還是再租屋一陣子? 這些買房的人會找任何可能的藉口, 說服他們自己打消買屋的念頭, 所以對賣主而言, 不給認真買主任何打退堂鼓的藉口是絕對成交關鍵. 盡心盡力除去房屋的一些問題是賣方及房地產經紀人要共同一起努力的.將房子準備好成為有競爭力的物件, 也應該是房地產經紀服務的一大部份.許多小問題, 一把螺絲起子或一根鎚子就能搞定.或者只要賣方花一兩個小時, 拿起掃帚或油漆刷子就可以完成.花費通常只是數十, 數百元, 但提高的房價可能上萬.屋主臨時抱佛腳照顧的一些細節, 看在潛在買主的眼裡,...

青春小鳥一去不回來

大家非常關心大溫哥華房地產嗎?最關心的是哪一件事。我想,應該是「房價」吧!有房子的朋友關心房價,希望房價漲,跌了心裡不開心,沒有房子的朋友也關心房價,希望房價下跌,最好能夠買在最低點。因此近期很多溫哥華房地產的文章,重點都放在溫哥華房價的漲跌,只關心眼前溫哥華房價的上上下下,而忽略了擁有房地產的真正功能。 當然,我們每個人買房子都有不同的原因,包括自住、轉賣、出租,這是以房地產投資的觀點來看。回到房地產的使用面,不管是轉賣或出租,終究房子是提供生活的基本需求。就如同手機是拿來打電話以及上網的,車子是用來開的,撇開古董車會增值的例外不談,手機和車子幾乎注定一使用就開始折價,很少人會去討論手機、車子什麼時候是最低價,尤其手機大多數是買剛上市最貴的時候,等到下一代出來時,舊的型號退流行,就算折價也沒人肯買了。 那房子呢?我們天天都要住,都市人口越來越多,但是溫哥華土地越來越少。當然,手機、車子跟房子價格有很大的差異,但是房屋每天都要居住,使用率是百分之一百。既然房子是拿來住的,使用面應該比收益面重要,尤其是買房自住的人,如果只在乎房價,想要買到最低點,等待的光陰中,可能失去這三年~五年的居住品質,大家都知道青春的小鳥是一去不回頭的! 有很多要買房自住的朋友,早就有購屋的打算跟規劃,錢也都存好了,但畢竟現在正值大溫哥華房地產的震盪期,買房可能會有下跌風險,很多朋友覺得應該再等等。是的,這樣的想法也對,我也認同。但是大溫哥華房價目前正處於整理期,未來房價不是跌就是漲,通常房價最低點總是不經意的來臨,等到房價指數又向上移動時,我們才發現錯失良機,永遠在等最低點的人是很難買到房子的。常常錯過了好時機而懊惱,看看我們周遭,一定有這樣的朋友,在 2008 金融危機時,溫哥華房價下跌過程中說要進場買房子,直到 2009 房價開始上漲了才後悔,反觀現在溫哥華房市又開始有些談判空間,2008, 2009 的歷史會不會重演呢? 是的,現在買房自住的人的確有可能帳面上會賠錢,但以後起碼可以自住不需要付租金幫房東繳貸款。未來當換屋族,那是用房價換房價,如果未來還是首購族,就是要用現金換未來房價,如果加幣長期貶值剩下七成,再加上通貨膨脹,那要追上未來的房價就很辛苦了。 有些精打細算的女孩子會逛街挑喜歡的衣服,想等到換季便宜的時候再買回來穿,有時候運氣好之前喜歡的衣服還在也買到便宜,那可是非常的幸運,大多時候好看的衣服早就被人買走,只能徒留遺憾在心裡。現在大溫哥華的房地產價格正在適度調整,當然,要等等也非常合情合理,但是筆者真切認為 : 真正好的房子是不會等人的。 或許大家一起想一想,究竟是買到最便宜比較重要?還是住的喜歡比較重要? 太陽下山明早依舊爬上來 花兒謝了明天還是一樣的開 我的青春一去無影踪 我的青春小鳥一去不回來 我的青春小鳥一去不回來 作者 大溫哥華房地產經紀人 蔡 澤霖 778.384.0601

大溫哥華 日常生活的必備電話號碼

作者 大溫哥華房地產經紀人 蔡 澤霖 778.384.0601

投資加拿大老房子的五項重點

筆者身為大溫哥華房地產經紀人多年,無論是新移民還是老移民,我常常發現,每個客戶對房子的要求條件,常常南轅北轍,思考的方向差距很大。有些新移民喜歡住新房,但也有不少人鍾情有品味的老房子,原因不僅在於成熟的社區、多樣的選擇,老房子佔地大、建築風格獨特、用料考究也都是其獨特的優勢。 不過在加拿大,特別是在大溫哥華地區,住老房子有需要特別留意的地方,其中最主要的問題是隨著加拿大建築規範的不斷完善更新,有些老房子缺失維護,被時代越拋越遠。如果你居住在老房中,或是準備購買一幢老宅,以下五點值得讀者一閱。 油漆鉛害 油漆中是否含鉛是肉眼無法辨別的,這也是為什麼許多人對老房子可能引發的鉛中毒問題格外警惕的原因。如何避免將自己和家人置於危險之中?如果房屋是於1978年之前建造的,那麼在表層塗料下藏有含鉛油漆的可能非常大。不過令人略感放心的是,含鉛漆面若是沒有破損或卷起脫落,就不會導致污染外洩、影響健康。因此如果你所居住的老房漆面外觀完整,最好的解決方法就是不要去破壞它。如果發現牆壁漆面有破損,應該盡快將剝落的碎片送至專業機構檢測。專家提醒,破損的含鉛漆面可能會被兒童或寵物誤食,其中的含鉛微粒還能在空氣中傳播,造成房屋內無處不在的嚴重污染。 石棉污染 在1970年之前的加拿大建築物中,石棉被廣泛用於房屋防火及保暖填充,此後由於其引發肺癌被禁止使用。如果你的房屋於此前建造,你家中有含有石棉的機會較大,例如暖氣爐導管或排氣管便可能用石棉隔熱料包裹,而地板及其它地方亦可能含有石棉。不過只有石棉被破壞,出現磨損或破碎並進入空氣中,才有可能對健康構成威脅。石棉纖維如果被牆壁封阻、在頂樓分隔、緊牢在一個完整物件中,或遠離房屋或建築物室內空間,便不會構成大威脅。因此環保署建議民眾在不必要的時候保持距離,避免觸碰石棉層。對老房子進行裝修時,應該先徵詢石棉拆除專家的意見,使用專業防護保護自己和他人健康。 低效隔溫層 如果我們能把老房子「切」開,很可能你會看到這些房子的隔溫層工藝非常糟糕,甚至是完全沒有使用過隔溫層。低效的隔溫不僅意味著瑟瑟發抖的寒冬,更有在月底收到的天價能源帳單。而更令房主感到無能為力的是,打掉整扇牆板、重新鋪設隔溫層的成本比能源帳單更為昂貴。好在新型的泡沫隔溫層(blow-in insulation)能解決這一問題,只需要將牆壁打開一個小洞,就可以使用機器將隔溫泡沫材料吹入壁板之間。儘管這一方式不如護毯式玻璃纖維隔溫層高效,但更加經濟、便捷。 熱能外漏 隔溫層的低效和缺失只是造成老房子寒冷的原因之一,老屋裂縫、變形的門窗和密封不佳的電源插頭接口都是導致冷風灌入室內的元兇。想要了解房屋到底哪些地方有密封漏洞,可以使用紅外溫度計在家中四處查看,或是用一支點燃的香證實自己的懷疑。好在這類問題容易修繕,使用密封條和填縫劑就能很快解決。 電路問題 老舊的電路系統容易引發火災觸電等危險,是居家維修重點。家中若經常跳電,或燈泡在使用吸塵器等電器時變暗,顯示電路系統可能出狀況。屋主請電工檢查約花費300元至500元,除更換或拴緊鬆開的零件,同時也應檢查電源開關與插座,確保電路運作正常。若房子電路系統過於老舊,可能需要重設線路,這樣的花費可高至萬元。 作者 大溫哥華房地產經紀人 蔡 澤霖 778.384.0601

華人投資加拿大房地產的四個主要原因

近年來加拿大擁有大量移民的華人,加拿大也是留學的主流國家,有土斯有財,華人對於加拿大住宅需求量也很大,讓加拿大目前平均租金投資報酬率維持在3%至5%;據大溫哥華地產局資料顯示,去年住宅物業的銷售量年增12.5%,房屋價格指數也上升4.6%,交易熱度穩定看漲。加拿大近十年房地產持續長紅,不受美國2008年次級房貸的影響,也不受全球不景氣的影響。 主因第一,全球溫室效應下,加拿大氣候相對涼爽宜人,乾淨的空氣與水源,除了海岸線較低窪地區以外,幾乎沒有可能的天災。( 特別是大溫哥華 的好山好水,全球最宜居住城市總是名列前茅 ). 第二,加拿大寬鬆的移民政策造成的強大住房需求,銀行長期的低利率與放貸給外國人,相較美國,加拿大的持有房地產的固定支出成本相對來得低(目前地價稅只有市價的0.4~0.7%,而美國很多州的地價稅率則在1.5%至2%)。 第三,本國居民出售房產時,只要是自用住宅就是免稅 第四,中國近二年啟動寬鬆匯款政策及加幣持續低迷,中國的熱錢蜂擁而至,但加拿大各省皆尚未有任何具體打房計畫,造成當地房市持續熱絡。 不過,今年11月中旬時,加拿大國家房屋管理機構開始對房地產市場外國人持有房屋情形進行了解,並發現海外購屋者在多倫多和溫哥華的豪宅購置上有過高比例,雖然目前未有任何針對調查結果推出打房政策,但大家在房地產投資時仍需多留意。 在加拿大買賣房屋需注意在出售房地產時,非居民與居民的稅務是不同的,居民如果符合自住的條件,房屋出售時資本增值可以免稅;而非居民則不能享受這一優惠條件,必須交付資產增值稅。另外,非居民在出售房屋時,必須通知加拿大國稅局,並申請一份清稅證明書 Clearance Certificate,以確認因房產增值必須交付的稅款數目,這部分房地產投資人需要加注意。 作者 大溫哥華房地產經紀人 蔡 澤霖 778.384.0601